Ampliação do Minha Casa Minha Vida anima setor imobiliário, mas uso do FGTS para dívidas gera cautela
A recente ampliação dos limites do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) foi recebida com otimismo pelo setor imobiliário. A iniciativa expande o acesso ao crédito, liberando demanda reprimida e sinalizando um potencial aumento nos lançamentos de imóveis.
No entanto, um fator paralelo tem gerado apreensão: a possibilidade de utilização do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para a quitação de dívidas. Este receio surge em um momento crucial, onde o próprio MCMV busca abranger um público maior.
As novas regras, que entraram em vigor, elevam o teto de renda para R$ 13 mil e o valor dos imóveis para R$ 600 mil na Faixa 4. Além disso, houve aumento nos limites das outras faixas, uniformização das taxas de juros para 0,99% ao mês e extensão do prazo de amortização. Conforme informação divulgada pelo Ministério da Fazenda, o governo estuda medidas para combater o endividamento recorde das famílias brasileiras, que atinge 49,9% da renda.
FGTS: Um Pilar do Financiamento Imobiliário Sob Discussão
O FGTS é um dos principais pilares do financiamento imobiliário no Brasil. Em 2025, o fundo respondeu por R$ 138 bilhões dos R$ 324 bilhões em novos financiamentos, representando cerca de 43% do total, segundo dados da Abecip. No estoque, o montante é de R$ 702 bilhões, correspondendo a 27% da carteira.
A maior parte dos recursos do FGTS, aproximadamente 90% do seu orçamento total de R$ 160,5 bilhões em 2026, é destinada ao setor de habitação. Desse valor, cerca de R$ 13 bilhões são para subsídios, essenciais para viabilizar a compra de imóveis por famílias de menor renda.
A possibilidade de desviar esses recursos para o pagamento de dívidas, como cogitado pelo Ministério da Fazenda no âmbito do programa Desenrola 2.0, levanta preocupações. O ministro da Fazenda, Dario Durigan, mencionou a possibilidade de uso do FGTS para quitação de dívidas, mas sem especificar valores. Há relatos de que o plano poderia permitir o uso do saldo apenas se ele quitasse integralmente o débito, uma proposta menos ousada do que liberar até 20% do saldo.
Setor Imobiliário Alerta para Impactos no Funding
Anderson Moraes, diretor comercial da BRZ Empreendimentos, destaca que, apesar de positiva, a ampliação do MCMV pode se tornar mais complexa se o financiamento for afetado. “A proposta do governo de desviar os recursos do FGTS para o pagamento de dívidas drena recursos que hoje são estruturais para sustentar o programa”, afirmou.
Ele ressalta que, em seus empreendimentos, cerca de 28% dos clientes utilizam o FGTS na compra do imóvel. “O debate, portanto, precisa ir além do estímulo ao crédito e encontrar um equilíbrio entre ampliar o acesso à moradia e preservar o financiamento habitacional no longo prazo”, avaliou.
Filipe Pontual, diretor executivo da Abecip, aguarda estudos técnicos para avaliar o impacto do uso do FGTS em dívidas. Ele enfatiza o papel estratégico do fundo como reserva do trabalhador e base do financiamento habitacional e de infraestrutura.
Dependência de Juros Baixos e Fontes Alternativas de Financiamento
A dependência do FGTS no financiamento imobiliário está ligada ao ambiente de juros elevados no Brasil, que dificulta o desenvolvimento de fontes privadas de financiamento. Rodolfo Olivo, professor de Economia e Finanças na FIA Business School, explica que o modelo atual é uma consequência desse cenário.
“O que seria ideal para que esse tipo de política não fosse necessária? Taxa de juros menores, para que as construtoras pudessem buscar funding de outras maneiras, como as debêntures”, pontua Olivo. Ele argumenta que, com juros mais baixos, na faixa de 5% a 7% ao ano, o setor privado teria mais condições de captar crédito e oferecer financiamentos mais acessíveis.
Olivo também ressalta que o FGTS, embora cumpra um papel social, remunera mal o saldo do trabalhador. Além disso, mudanças no mercado de trabalho, com o crescimento da informalidade, afetam a capacidade de expansão do fundo. A tendência de saques do FGTS, iniciada com o governo Temer e continuada com saques de contas inativas e o saque-aniversário, indica uma mudança de visão sobre seu papel, gerando receio nas construtoras.
Cenário de Curto Prazo Favorável, Longo Prazo Incerto
O setor imobiliário vislumbra um cenário de curto prazo positivo, com maior crédito e alcance do MCMV. Contudo, a combinação da expansão do programa com a possibilidade de novos saques do FGTS introduz uma incerteza significativa sobre a sustentabilidade do financiamento imobiliário a longo prazo.
A expectativa é que a discussão sobre o uso do FGTS para quitação de dívidas seja cuidadosamente analisada, buscando um equilíbrio entre as necessidades sociais de alívio financeiro e a manutenção da solidez do mercado de crédito imobiliário, essencial para o desenvolvimento do país.