Doação de Imóvel com Usufruto: O Guia Definitivo para Declarar no Imposto de Renda 2026 Sem Dor de Cabeça
A estratégia de doar imóveis em vida, reservando o usufruto, tem se popularizado no Brasil. Essa prática visa antecipar a sucessão patrimonial, reduzindo custos com inventários futuros, ao mesmo tempo em que o doador garante o direito de uso ou de recebimento de aluguéis. Contudo, a complexidade da operação gera muitas dúvidas na hora de prestar contas à Receita Federal, especialmente a partir de 2026.
Especialistas alertam que a declaração de doações com reserva de usufruto exige atenção redobrada. É fundamental que a divisão jurídica do bem, entre doador (usufrutuário) e donatário (nu-proprietário), esteja clara e correta na declaração, pois inconsistências podem levar a multas e à temida malha fina.
Com o avanço na fiscalização e o cruzamento de dados mais sofisticado, que inclui informações de cartórios e de impostos estaduais como o ITCMD, a Receita Federal não se limita a analisar números. O Fisco agora interpreta a coerência das informações, tornando a precisão na declaração essencial. Conforme informações divulgadas por especialistas em direito tributário, a declaração da nua propriedade, por exemplo, é um ponto sensível onde muitos contribuintes erram ao acreditar que o nu-proprietário não precisa declarar o imóvel por não o utilizar.
A Divisão Jurídica do Imóvel na Declaração do IR
A doação com reserva de usufruto cria duas figuras distintas em relação ao imóvel. De um lado, o doador (usufrutuário) mantém o direito de uso e gozo do bem, seja para moradia ou para gerar renda através de aluguéis. Do outro, o donatário (nu-proprietário) detém a titularidade do imóvel, mas só terá a posse plena após o falecimento do usufrutuário.
Essa divisão jurídica precisa ser espelhada de forma clara e detalhada na declaração do Imposto de Renda. O advogado Arthur Mendes Lobo, sócio do Wambier, Yamasaki, Bevervanço & Lobo Advogados, destaca que um dos equívocos mais comuns é o nu-proprietário deixar de declarar o imóvel por não o utilizar. Ele ressalta que a declaração é necessária, pois o nu-proprietário é o titular do patrimônio, mesmo que não usufrua dele diretamente.
O Cruzamento de Dados e a Atenção do Fisco
Nos últimos anos, o aumento de inconsistências nas declarações de doações com usufruto chamou a atenção da Receita Federal. O Fisco intensificou o cruzamento de dados com informações de cartórios, do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos) e das próprias declarações das partes envolvidas.
Daniela Poli Vlavianos, sócia do Poli Advogados, explica que a Receita Federal analisa a coerência das informações, incluindo vínculos patrimoniais e padrões de comportamento. Portanto, não basta apenas declarar o imóvel, é preciso detalhar a relação jurídica de forma completa. A simples descrição genérica deixou de ser suficiente, pois o sistema interpreta lacunas como inconsistências.
Consistência Entre as Declarações e o Valor do Imóvel
A tributarista Cristina Arruda, da Lopes & Castelo Sociedade de Advogados, enfatiza a importância da **consistência entre as declarações do doador e do donatário**. O que um informa precisa coincidir com o que o outro declara, especialmente quanto ao valor do bem e à identificação das partes. Divergências são rapidamente identificadas pelo Fisco.
Outro ponto crucial é o valor atribuído ao imóvel. O Imposto de Renda considera, em regra, o custo de aquisição, não o valor de mercado. A atualização para o valor de mercado pode gerar incidência de imposto sobre ganho de capital para quem doa, exigindo uma decisão estratégica. O ITCMD, um imposto estadual, também deve estar alinhado com as informações declaradas no IR para evitar questionamentos fiscais.
Quem Declara o Quê no IR 2026
Para evitar cair na malha fina, é essencial entender as responsabilidades de cada parte na declaração:
Doador (quem transferiu o imóvel): Deve dar baixa do bem na ficha Bens e Direitos e informar a operação na ficha Doações Efetuadas (código 81). Se manteve o usufruto, deve declarar esse direito, indicando quem é o novo proprietário. Não há pagamento de IR sobre a doação em si, mas é preciso observar eventual ganho de capital. Rendimentos gerados pelo imóvel, como aluguéis, devem ser declarados. O ITCMD estadual não exclui a necessidade de declarar o bem no IR.
Donatário (quem recebeu o imóvel ou nu-proprietário): Deve declarar o imóvel na ficha Bens e Direitos como nua-propriedade e informar o valor recebido na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. É fundamental identificar o doador e indicar que o bem possui usufruto. Rendimentos do imóvel não devem ser declarados enquanto não houver a posse plena.
O tributarista Caio Cesar Ruotolo, sócio do Silveira Advogados, reforça que a Receita Federal está mais atenta a essas operações, aumentando o risco de autuações para quem não preenche corretamente. Uma declaração de Imposto de Renda bem preenchida, com informações completas e coerentes, funciona como um retrato detalhado do patrimônio e reduz significativamente o risco de problemas fiscais.