O recente esc\u00e2ndalo que envolve um CRI Ronaldinho Ga\u00facho<\/b> mostrou que im\u00f3veis podem ter sido usados como garantia sem o conhecimento do propriet\u00e1rio, e que isso pode afetar diretamente quem investe em t\u00edtulos imobili\u00e1rios.<\/p>\n
Segundo a apura\u00e7\u00e3o, um CRI de R$ 330 milh\u00f5es incluiu dois terrenos vinculados ao ex-jogador, e os recursos seguiram para fundos ligados ao Banco Master e \u00e0 gestora Reag, ambas em liquida\u00e7\u00e3o pelo Banco Central.<\/p>\n
Esses fatos foram apontados em investiga\u00e7\u00f5es da Pol\u00edcia Federal e do Supremo Tribunal Federal, que tamb\u00e9m estimam que a Base Securitizadora tenha emitido cerca de R$ 1 bilh\u00e3o em CRIs sob suspeita, conforme informa\u00e7\u00e3o divulgada pela Pol\u00edcia Federal e por investiga\u00e7\u00e3o do Supremo Tribunal Federal.<\/p>\n
The certificados de receb\u00edveis imobili\u00e1rios<\/b>, ou CRIs, s\u00e3o t\u00edtulos lastreados em valores futuros que uma incorporadora ou construtora espera receber, por exemplo, pagamentos de apartamentos vendidos na planta.<\/p>\n
Uma securitizadora compra esses receb\u00edveis com desconto e emite os CRIs para o mercado, entregando recursos imediatos ao projeto. Muitos fundos de papel, que atraem investidores de varejo, t\u00eam nos CRIs sua principal aplica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Para fiscalizar a opera\u00e7\u00e3o existe uma estrutura por camadas: a Comiss\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios regula o produto, a securitizadora faz o due diligence e um agente fiduci\u00e1rio, contratado obrigatoriamente, atua como o fiscal dos investidores.<\/p>\n
Como explica Guilherme Almeida, head de renda fixa da Suno Research, \u201cQuando tem a emiss\u00e3o de um CRI, a securitizadora \u00e9 obrigada a contratar uma institui\u00e7\u00e3o financeira credenciada para ser agente fiduci\u00e1rio, que vai fiscalizar se os pagamentos est\u00e3o em dia, se as garantias est\u00e3o em ordem\u201d<\/b>, e o caso envolvendo o ex-jogador, segundo ele, extrapola a quest\u00e3o financeira e envolve tamb\u00e9m a seara criminal.<\/p>\nOnde podem ter ocorrido as falhas na cadeia de emiss\u00e3o<\/h3>\n
Peritos e executivos do mercado apontam que a irregularidade pode ter v\u00e1rias origens. No caso do CRI Ronaldinho Ga\u00facho<\/b>, h\u00e1 ind\u00edcios de que a Base Securitizadora estruturou a opera\u00e7\u00e3o em favor da S&J Consultoria usando notas comerciais vinculadas a um projeto em Porto Alegre, incluindo os terrenos do ex-jogador, em agosto de 2023.<\/p>\n
Advogados do atleta afirmam que negocia\u00e7\u00f5es iniciais ocorreram em 2021 com empresas interessadas, mas foram interrompidas por problemas ambientais e pend\u00eancias de IPTU, o que indica que as garantias n\u00e3o estariam devidamente regularizadas.<\/p>\n
Especialistas tamb\u00e9m destacam fragilidades na presta\u00e7\u00e3o de contas das securitizadoras. Alfredo Marrucho, da Uqbar, afirma que os Informes Mensais apresentam inconsist\u00eancias, e que sua empresa rastreou erros grosseiros em quase 1.500 informes de CRI, al\u00e9m de identificar um CRI com dez meses consecutivos de inadimpl\u00eancia sem emiss\u00e3o de Fato Relevante.<\/p>\n
Marrucho alerta que \u201cO resultado \u00e9 uma assimetria de informa\u00e7\u00e3o que penaliza especialmente o investidor pessoa f\u00edsica, que n\u00e3o tem estrutura para monitorar dezenas de documentos dispersos\u201d<\/b>, e acrescenta, \u201cDados de baixa qualidade amplificam essa vulnerabilidade: em vez de monitorar sistematicamente o mercado, o regulador se v\u00ea obrigado a apagar inc\u00eandios\u201d<\/b>.<\/p>\nO que o investidor deve checar antes de aplicar em CRIs<\/h3>\n
Diante dos riscos trazidos pelo caso do CRI Ronaldinho Ga\u00facho<\/b>, especialistas recomendam aten\u00e7\u00e3o redobrada. A primeira provid\u00eancia \u00e9 verificar quem \u00e9 o agente fiduci\u00e1rio e a securitizadora respons\u00e1veis pela emiss\u00e3o, e checar os Informes Mensais e relat\u00f3rios de auditoria.<\/p>\n
Tamb\u00e9m \u00e9 fundamental confirmar a exist\u00eancia da garantia em cart\u00f3rio. Como ressalta o advogado e especialista Carlos Ferrari, \u201cN\u00e3o d\u00e1 para falar que tem garantia se n\u00e3o est\u00e1 registrado em cart\u00f3rio, caso contr\u00e1rio \u00e9 fraude\u201d<\/b>, o que refor\u00e7a a necessidade de checar a matr\u00edcula do im\u00f3vel.<\/p>\n
A CVM, autoridade que regula CRIs e CRAs, destaca que \u201cA CVM ressalta que \u00e9 de grande import\u00e2ncia que o investidor, antes da tomada de decis\u00e3o de investimento, verifique a veracidade de todas as informa\u00e7\u00f5es recebidas, desconfie de promessas de retornos elevados com baixo risco e baseie a decis\u00e3o em quest\u00f5es objetivas\u201d<\/b>.<\/p>\n
Investidores que desconfiem de irregularidades podem encaminhar den\u00fancias e reclama\u00e7\u00f5es ao Servi\u00e7o de Atendimento ao Cidad\u00e3o da CVM, no endere\u00e7o https:\/\/www.gov.br\/cvm\/pt-br\/canais_atendimento\/consultas-reclamacoes-denuncias\/sac.<\/p>\n
O epis\u00f3dio coloca em evid\u00eancia a expans\u00e3o dos mercados de CRI e CRA sem a correspondente melhoria na transpar\u00eancia e na qualidade dos dados, segundo analistas. H\u00e1 risco de cont\u00e1gio para fundos que t\u00eam grande participa\u00e7\u00e3o em t\u00edtulos com lastro duvidoso.<\/p>\n
Especialistas apontam que o arcabou\u00e7o regulat\u00f3rio brasileiro, que inclui regras da CVM e autorregula\u00e7\u00e3o pela Anbima, \u00e9 robusto, mas sua efic\u00e1cia depende da correta implementa\u00e7\u00e3o pelos agentes e da fiscaliza\u00e7\u00e3o ativa dos \u00f3rg\u00e3os competentes.<\/p>\n
Enquanto investiga\u00e7\u00f5es correm, o caso do CRI Ronaldinho Ga\u00facho<\/b> serve de alerta, lembrando que a seguran\u00e7a das aplica\u00e7\u00f5es em renda fixa privada passa tanto pela qualidade das informa\u00e7\u00f5es quanto pela capacidade do investidor em chec\u00e1-las.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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