Abril traz novas oportunidades e desafios para fundos imobiliários: veja quais FIIs se destacam no cenário atual de juros e inflação
O mercado de fundos imobiliários (FIIs) encerrou março com uma leve queda de 1,06% no Ifix, principal índice do setor, interrompendo uma sequência positiva de sete meses. A instabilidade global, com a guerra no Irã e as oscilações nos juros, geraram apreensão entre investidores.
Ainda assim, o setor demonstra resiliência, com ganhos no acumulado do ano e dos últimos 12 meses. A expectativa é que, mesmo em um cenário mais desafiador no curto prazo, a estratégia para FIIs se mantenha construtiva no longo prazo.
A escolha dos melhores fundos imobiliários em abril depende da estratégia adotada por cada investidor e da análise de diferentes gestoras. Enquanto alguns apostam em fundos de recebíveis devido ao potencial de repique inflacionário, outros preferem fundos de tijolo com ativos de qualidade. Conforme informações divulgadas por analistas e gestoras, o mercado de FIIs em abril apresenta oportunidades interessantes.
FIIs de Recebíveis: Proteção contra a Inflação em Alta
Analistas como André Oliveira e Victor Penna, do BB Investimentos, indicam que o potencial repique inflacionário nos próximos meses favorece os fundos de recebíveis. Esses fundos investem em títulos de dívida imobiliária, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são indexados à inflação.
A Empiricus reforça essa tese, destacando a atratividade dos fundos de crédito com títulos indexados à inflação. Segundo o analista Caio Nabuco de Araújo, caso os preços continuem em trajetória altista, os rendimentos desses fundos serão beneficiados. A marcação a mercado aponta para taxas médias em torno de IPCA mais 10% ao ano, com qualidade de crédito controlada.
O fundo RBR Plus Mult, por exemplo, é um fundo multiestratégia que investe em crédito, desenvolvimento imobiliário, tijolo e ações. Segundo a Genial Investimentos, ele é negociado com um desconto relevante de 12% sobre o valor patrimonial e entrega um dividendo yield aproximado de 12,4% ao ano.
Fundos de Tijolo: Cautela e Foco na Qualidade
Para os fundos de tijolo, o cenário exige maior cautela, segundo o BB Investimentos. É recomendável buscar portfólios com ativos bem localizados, contratos sólidos e histórico consistente de gestão. O Itaú BBA observa que esses fundos são mais sensíveis à reprecificação nas curvas de juros, o que pode elevar a volatilidade.
Apesar disso, o Itaú BBA identifica espaço para valorização adicional em fundos de tijolo, diante de descontos remanescentes e bom momento operacional. O fundo HSI Malls (HSML11) é um dos destaques em carteiras de shoppings, com taxa de ocupação de 97,2% em janeiro de 2026 e vendas por metro quadrado em alta de 6% A/A.
O fundo Bresco Logística (BRCO11) também se destaca no segmento logístico, com 14 propriedades e 591 mil m² de ABL. Segundo o Itaú BBA, ele se sobressai pela qualidade técnica, localização e risco de crédito, com 81% da receita proveniente de imóveis classe A+. O fundo apresenta um yield anualizado de 9,9%.
Preferência por Ativos Financeiros e FIIs Indexados ao CDI
O Itaú BBA mantém preferência por ativos financeiros, mesmo em cenário de queda de juros. Os analistas Larissa Gatti Nappo e Fausto Menezes apontam que o corte de juros projetado ainda indica uma taxa terminal elevada, favorecendo os rendimentos dos fundos indexados ao CDI.
Para fundos atrelados ao IPCA, as projeções de inflação e os riscos altistas reforçam a tese de que essas carteiras são boas opções de investimento. A XP Investimentos destaca o fundo RBR High Grade (RBRR11), que possui um processo de gestão transferido para o Pátria Investimentos. Sua carteira de crédito é composta por 110 CRIs e operações estruturadas, com 99% indexados ao IPCA.
Recomendações de Gestoras para Abril
Para abril, sete gestoras indicam fundos imobiliários com destaque para carteiras de shoppings, logística e recebíveis. Entre os fundos mencionados estão HSML11 (HSI Malls), BRCO11 (Bresco Logística), BTLG11 (BTG Pactual Logística), KNCR11 (Kinea Rend. Imob.), MCCI11 (Mauá Capital Recebíveis), RBRR11 (RBR High Grade), RBRX11 (RBR Plus Mult.) e VILG11 (Vinci Logística).
O fundo BTG Pactual Logística (BTLG11) possui 34 imóveis com 1,4 milhão de m² de ABL, localizados predominantemente em São Paulo. Com alta qualidade imobiliária e localização estratégica, o fundo apresenta um dividend yield anualizado de 9,3%.
O fundo Mauá Capital Recebíveis (MCCI11) se destaca pela liquidez, rendimento atrativo e capacidade de estruturação própria. O BTG Pactual ressalta que o fundo possui devedores com bom risco de crédito e controle dos CRIs.
O fundo Vinci Logística (VILG11) é recomendado pelo BTG Pactual por seu portfólio diversificado em várias regiões, com grande exposição ao segmento de e-commerce e contratos típicos que podem auxiliar na elevação dos aluguéis.