Fundos Imobiliários se destacam com IFIX em máximas históricas e descontos de até 30%, atraindo investidores mesmo com Selic ainda elevada.
Apesar da recente e tímida redução da taxa Selic, que agora se encontra em 14,50%, o mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) demonstra resiliência e potencial de valorização. O cenário, embora ainda marcado por juros altos, acena com expectativas de continuidade no ciclo de cortes, o que tende a animar investidores.
Mesmo após um rali que levou o IFIX, índice que acompanha os FIIs negociados em bolsa, a patamares históricos, os fundos ainda apresentam descontos significativos em relação ao seu valor patrimonial. Essa combinação de desempenho e precificação atrativa tem gerado interesse no setor.
A análise aponta que fundos de tijolo, especialmente os de shoppings, e FIIs de papel com características específicas podem se beneficiar das futuras reduções de juros. Especialistas consultados indicam que a seleção cuidadosa de ativos e a compreensão da gestão são cruciais para navegar neste mercado dinâmico, conforme informações divulgadas pelo Itaú BBA e outras fontes do mercado financeiro.
Fundos Imobiliários: Uma Competição Direta com a Renda Fixa
Larissa Gatti Nappo, analista de fundos imobiliários do Itaú BBA, explica que os Fundos Imobiliários competem diretamente com a renda fixa de longo prazo. Contudo, seus fundamentos são intrinsecamente ligados ao custo de capital e à atividade econômica, o que torna o acompanhamento da Selic fundamental para a avaliação do setor.
Resiliência e Potencial de Rendimento nos FIIs
Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research, define a palavra-chave para o segmento como resiliência. Ele estima que o retorno em rendimentos do IFIX se situe entre 10% e 12% ao ano, um ganho mensal próximo de 1% que se mantém relativamente estável, independentemente do cenário econômico de curto prazo. A continuidade na queda dos juros, mesmo que gradual, promete trazer alívio e impulsionar ainda mais os resultados.
Oportunidades de Valorização em Meio a Descontos Atrativos
Isabella Almeida, gestora de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos, destaca que o retorno em dividendos do IFIX supera os juros de títulos públicos de inflação intermediários. Ela aponta para um espaço considerável para a queda dos juros, o que pode gerar uma nova camada de ganhos para os fundos. Quando os juros futuros recuam, os papéis nas carteiras dos fundos tendem a se valorizar, elevando o valor da cota.
Apesar de o IFIX atingir máximas históricas, perto dos 4 mil pontos, Baroni recomenda que o investidor foque na qualidade do portfólio, buscando imóveis e empresas capazes de atravessar um cenário de juros altos por mais tempo. Isabella Almeida complementa que, embora o discurso cauteloso do Banco Central possa gerar volatilidade, são nesses momentos de incerteza que boas oportunidades de investimento surgem.
Setores em Destaque e Estratégias para Investimento
Marcelo Boragini, especialista em renda variável da Davos, sugere a manutenção de investimentos em fundos de setores como logística, recebíveis de qualidade, shoppings e fundos híbridos, que demonstram maior potencial de destaque. A gestora da Rio Bravo observa que o desconto médio nas cotas dos FIIs gira em torno de 10%, podendo alcançar 30% em fundos corporativos de tijolo, um patamar considerado interessante para valorização.
Para fundos de logística, o potencial de ganho está atrelado a uma vacância próxima às mínimas históricas, ao aumento dos aluguéis e à venda de imóveis. O Itaú BBA também aponta o segmento de logística como um destaque, com números operacionais positivos, além do segmento de lajes, que tem apresentado melhora sequencial.
No segmento de fundos de papel, o Itaú BBA os mantém como preferência, pois ainda permitem alta geração de renda devido ao patamar da Selic, mesmo em queda, seja por estarem atrelados ao CDI ou ao IPCA. Fundos mais indexados à inflação também são favorecidos pela Rio Bravo, pois ainda negociam com desconto sobre o valor patrimonial e se beneficiarão da queda dos juros longos.
Fundos de fundos (FOFs) também apresentam potencial de ganho de capital, negociando com um desconto médio de cerca de 12%. Como suas carteiras são compostas por FIIs que também estão descontados, o potencial de ganho total pode ultrapassar 30% a 40%, segundo Isabella Almeida. Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP, pondera que uma Selic mais elevada no médio prazo pode moderar a migração de recursos da renda fixa para a variável, atrasando a reprecificação robusta dos FIIs, apesar dos fundamentos sólidos do setor.
No entanto, Gonçalves acredita que o cenário de juros elevados já esteja precificado, com juros reais já bastante altos. Ele vislumbra um cenário mais favorável para os FIIs, que continuam negociados com descontos relevantes. Boragini, da Davos, reforça a importância da seleção criteriosa: gestão, qualidade dos ativos, nível de vacância e alavancagem são determinantes. A queda da Selic é um combustível, mas o potencial de alta futura depende mais da trajetória dos juros e da qualidade de cada portfólio.