Evite dores de cabeça com o fisco: saiba os 7 erros mais comuns ao declarar imóveis no Imposto de Renda
Com a temporada de declaração do Imposto de Renda se aproximando, muitos contribuintes voltam sua atenção para o patrimônio imobiliário. É justamente nessa etapa que uma série de erros pode surgir, gerando questionamentos fiscais, dificultando vendas e complicando processos como inventários.
A advogada tributarista Rute Endo, especialista em Direito Imobiliário, destaca que a complexidade reside na coerência entre o que está registrado formalmente, a percepção familiar da realidade e o que é de fato informado ao Fisco. Quanto maior a distância entre essas três esferas, maior o risco de problemas futuros.
Para te ajudar a navegar por essa questão, reunimos os sete maiores equívocos cometidos na hora de declarar imóveis, com orientações claras para cada situação. Informações importantes para garantir sua conformidade fiscal foram compiladas com base em orientações da especialista.
Divergências entre membros da família são um sinal vermelho para a Receita
Um dos erros mais frequentes ocorre quando diferentes membros de uma mesma família declaram o mesmo imóvel com informações inconsistentes. Isso inclui valores de aquisição distintos, percentuais de participação diferentes, descrições incompletas ou situações de uso incompatíveis. A Receita Federal cruza esses dados entre CPFs, e qualquer discrepância pode levar o contribuinte à malha fina ou até mesmo a autuações.
A orientação é clara: é fundamental organizar todas as informações de titularidade, como a matrícula atualizada do imóvel, escrituras e decisões judiciais. Uma planilha detalhando percentuais, datas e valores de aquisição de cada membro da família é essencial para garantir que todos declarem de forma coerente e alinhada.
Usufruto e nua-propriedade: a importância da distinção na declaração
Imóveis doados com reserva de usufruto são comuns em planejamentos familiares, onde se separa a nua-propriedade (futuro dono) do direito de uso e renda (usufrutuário). No entanto, essa distinção muitas vezes se perde na declaração do Imposto de Renda.
O erro ocorre quando o doador continua declarando 100% do imóvel como se ainda fosse o único proprietário, e o donatário também declara a totalidade, ignorando o usufruto. Isso duplica o patrimônio e pode gerar dúvidas sobre doações e ganhos de capital futuros. A especialista Rute Endo ressalta que quem tem o usufruto deve declarar esse direito, enquanto o proprietário formal declara apenas a propriedade sem usufruto, tudo em conformidade com os documentos de transferência.
Descompasso entre a declaração e a realidade jurídica do imóvel
Outro erro estrutural é preencher a declaração corretamente, mas com base em uma situação jurídica que não se concretizou formalmente. Isso acontece em casos de doações verbais, onde juridicamente a transferência não ocorreu, mas o donatário já declara o bem. O imóvel continua pertencendo formalmente ao doador.
Inventários antigos que foram feitos apenas informalmente, sem registro na matrícula, também geram problemas. A advogada tributarista explica que, se o inventário não foi finalizado com a entrega da Declaração Final do Espólio, os herdeiros não podem declarar os bens recebidos. A situação de divórcio também impacta, onde a declaração deve refletir a partilha homologada judicialmente, mesmo que ainda não registrada.
Regularização de eventos antigos: divórcios, inventários e doações pendentes
Muitos conflitos e inconsistências na declaração de Imposto de Renda surgem de pendências históricas não regularizadas. Isso inclui divórcios onde o imóvel permaneceu apenas no nome de um dos ex-cônjuges, inventários sem atualização na matrícula ou doações consideradas resolvidas pela família, mas sem escritura ou registro formal.
Quando essas situações não se refletem nos registros imobiliários, a declaração de IR passa a retratar uma história sem respaldo documental. Isso aumenta o risco de fiscalizações e pode gerar alta complexidade e demora para formalizar transações futuras, como vendas ou locações, levando a perdas de oportunidades.
Construções, reformas e áreas irregulares: não deixe de declarar
A descrição física do imóvel na declaração também é um ponto de atenção. Erros comuns envolvem construções não averbadas na matrícula, ampliações ou reformas significativas não declaradas, divergências de área em relação aos dados oficiais ou falta de georreferenciamento quando exigido.
Antes de declarar, é crucial realizar um saneamento das informações constantes na matrícula. Aumentar o valor do bem por conta de uma reforma, sem a devida fundamentação legal, pode ocasionar tributação indevida. Recomenda-se a análise de um advogado especializado para casos de reformas e ampliações, garantindo que o custo de aquisição informado à Receita esteja correto e evite problemas futuros em vendas ou financiamentos.
Partilhas informais e acordos familiares sem registro formal
É comum que, ao longo de gerações, a narrativa familiar sobre a divisão de bens imobiliários seja clara, mas essa