Patria Malls (PMLL11) Implementa “Choque de Gestão” Troca Rio por SP e Mira Shoppings Dominantes
O fundo imobiliário Patria Malls (PMLL11) passou por uma profunda reestruturação estratégica nos últimos meses. A gestora promoveu um verdadeiro “choque de gestão” com o objetivo de destravar valor em um portfólio que, segundo Rodrigo Abdud, Head de Real Estate do Patria, negociava com um desconto relevante no mercado.
Antes conhecido como MALL11, o fundo apresentava um desconto de quase 15% entre o valor de tela e o valor patrimonial. As cotas eram negociadas em torno de R$ 94 a R$ 95, enquanto o valor patrimonial ultrapassava os R$ 110. Atualmente, a cotação do PMLL11 se aproxima dos R$ 108,19, refletindo as mudanças implementadas.
Essa transformação foi comunicada ao mercado através de uma série de movimentações estratégicas, incluindo a reciclagem de ativos, redução da concentração geográfica e um aumento na exposição a shoppings considerados dominantes. Conforme informação divulgada pelo Patria, essas ações contribuíram para uma valorização de cerca de 10% nas cotas do fundo.
Menos Rio, Mais São Paulo: A Nova Geografia do PMLL11
Um dos primeiros pontos identificados pela nova gestão foi a elevada concentração geográfica do portfólio. Cerca de 50% da exposição do fundo estava concentrada no estado do Rio de Janeiro. Abdud ressaltou que, embora não haja nada contra o Rio, essa concentração era excessiva para um único estado.
A partir dessa análise, o Patria Malls iniciou uma série de movimentos estratégicos. Isso incluiu trocas de ativos, aquisições e fusões, visando diversificar a carteira e reduzir a dependência do mercado carioca. O objetivo foi claro, aumentar a presença em São Paulo e diminuir gradualmente a exposição ao Rio de Janeiro.
Ativos Dominantes e Performance Superior
Outro passo crucial na estratégia foi a incorporação de ativos ligados à RBR, como participações em shoppings renomados em São Paulo, incluindo Higienópolis, Plaza Sul e Eldorado. Abdud destacou que esses são “ativos muito consolidados, com performance acima da média do mercado”.
Enquanto o portfólio geral do PMLL11 registra vendas médias de R$ 1.600 por metro quadrado, esses empreendimentos específicos operam perto de R$ 3.200 por metro quadrado. O Shopping Higienópolis, por exemplo, alcança a impressionante marca de R$ 4.600 por metro quadrado, evidenciando a qualidade e o potencial de receita desses shoppings dominantes.
Gestão Ativa Gera Lucros e Aumenta Dividendos
A estratégia de gestão ativa do Patria Malls visa não apenas melhorar a performance operacional, mas também gerar ganhos de capital. A venda de ativos e a otimização do portfólio têm permitido elevar os dividendos distribuídos aos cotistas. “A gente faz vendas, gera lucro, aumenta a distribuição e valoriza a cota”, afirmou Abdud.
Como resultado, o dividendo mensal do fundo passou de uma faixa entre R$ 0,90 e R$ 0,95 para aproximadamente R$ 1,00 por cota. A gestão acredita que essa política de distribuição, combinada com lucros acumulados, garante uma remuneração consistente aos investidores.
Resiliência do Setor de Shoppings e Adaptação ao E-commerce
Apesar de um cenário econômico desafiador, com juros elevados, o setor de shopping centers demonstra crescimento operacional acima da inflação. Abdud apontou que os aluguéis têm crescido entre 7% e 7,5% ao ano, superando a inflação de cerca de 4%, resultando em ganho real para os empreendimentos.
O executivo também rebateu a tese de que o avanço do e-commerce representa uma ameaça estrutural. Ele argumenta que o varejo físico está se integrando à logística digital, onde a loja física serve como ponto de apoio logístico para o e-commerce. Essa adaptação demonstra a resiliência e a capacidade de reinvenção do setor.
Shoppings se Reinventam e Adaptam Espaços
Uma das transformações mais relevantes no setor é a redução do tamanho das grandes lojas âncoras. Grandes redes varejistas estão devolvendo parte de suas áreas, o que, segundo a gestão, pode aumentar a rentabilidade dos empreendimentos. Áreas devolvidas podem ser subdivididas em lojas menores, com aluguel por metro quadrado mais elevado.
Esse processo permite maximizar a receita dos shoppings sem necessariamente expandir a área locável. A adaptação visa recompor o fluxo de caixa e adequar os empreendimentos a uma nova dinâmica de consumo, garantindo sua relevância no mercado. O fundo Patria Malls, com sua nova estratégia, busca se posicionar de forma sólida nesse cenário dinâmico.