O Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) estabeleceu uma nova diretriz que impacta diretamente o mercado de loca\u00e7\u00f5es por temporada no Brasil, popularizado por plataformas como o Airbnb. A partir de agora, a oferta de im\u00f3veis para alugu\u00e9is de curta dura\u00e7\u00e3o em condom\u00ednios residenciais depender\u00e1 de uma aprova\u00e7\u00e3o qualificada, exigindo o consentimento de pelo menos dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos.<\/p>\n
Essa decis\u00e3o, consolidada pela Segunda Se\u00e7\u00e3o do STJ em 7 de maio, visa a proteger a finalidade residencial dos im\u00f3veis, evitando que a explora\u00e7\u00e3o reiterada para loca\u00e7\u00f5es de curta dura\u00e7\u00e3o descaracterize o condom\u00ednio. Especialistas apontam que a medida pode redesenhar o setor, aumentar conflitos e alterar estrat\u00e9gias de investimento imobili\u00e1rio, conforme informa\u00e7\u00f5es divulgadas pelo InfoMoney.<\/p>\n
A nova interpreta\u00e7\u00e3o do C\u00f3digo Civil n\u00e3o pro\u00edbe totalmente o aluguel por temporada, mas imp\u00f5e um processo de autoriza\u00e7\u00e3o formal em assembleia condominial. A mudan\u00e7a representa um ganho de previsibilidade jur\u00eddica para os condom\u00ednios, mas gera incertezas para propriet\u00e1rios e investidores que utilizam essa modalidade como fonte de renda.<\/p>\n
A decis\u00e3o do STJ concede maior autonomia aos condom\u00ednios para regulamentar as loca\u00e7\u00f5es de curta temporada. Advogados especialistas em direito imobili\u00e1rio, como J\u00e9ssica Wiedtheuper e Nicole Lettieri, destacam que s\u00edndicos e administradores ser\u00e3o pressionados a revisar conven\u00e7\u00f5es e regimentos internos. O objetivo \u00e9 definir se o modelo ser\u00e1 permitido, restrito ou totalmente vedado.<\/p>\n
Para condom\u00ednios com conven\u00e7\u00f5es que j\u00e1 restringem o uso exclusivamente residencial, a decis\u00e3o oferece um respaldo mais claro para coibir estadias de curt\u00edssimo prazo com caracter\u00edsticas de hospedagem rotativa. Isso pode reduzir a necessidade de judicializar cada conflito individualmente, trazendo mais seguran\u00e7a jur\u00eddica aos pr\u00e9dios.<\/p>\n
No entanto, essa seguran\u00e7a para os condom\u00ednios pode representar um novo desafio para investidores e propriet\u00e1rios. O racioc\u00ednio jur\u00eddico se inverte: a explora\u00e7\u00e3o de curta estadia em condom\u00ednios residenciais passa a depender de autoriza\u00e7\u00e3o qualificada da coletividade, exigindo um \u201ccompliance condominial\u201d por parte do propriet\u00e1rio.<\/p>\n
O ponto crucial da decis\u00e3o reside no qu\u00f3rum exigido para a aprova\u00e7\u00e3o. A altera\u00e7\u00e3o da destina\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio ou a flexibiliza\u00e7\u00e3o da conven\u00e7\u00e3o para permitir loca\u00e7\u00f5es por temporada demandam a aprova\u00e7\u00e3o de dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos. Esse patamar \u00e9 significativamente mais elevado do que uma maioria simples, exigindo um consenso maior entre os moradores.<\/p>\n
Thiago Bernardo da Silva, s\u00f3cio da BCMS Advogados, explica que esse qu\u00f3rum mais rigoroso torna a mudan\u00e7a estruturalmente mais dif\u00edcil. O impacto da alta circula\u00e7\u00e3o de pessoas em \u00e1reas comuns, como seguran\u00e7a, tranquilidade e custos operacionais, justifica a exig\u00eancia de um consenso mais amplo.<\/p>\n
A decis\u00e3o do STJ pode impulsionar uma reorganiza\u00e7\u00e3o no setor imobili\u00e1rio. Em condom\u00ednios estritamente residenciais, espera-se um aumento nas restri\u00e7\u00f5es. Por outro lado, o mercado pode ver a expans\u00e3o de empreendimentos j\u00e1 projetados para loca\u00e7\u00e3o flex\u00edvel, uso misto ou opera\u00e7\u00f5es hoteleiras.<\/p>\n
J\u00e9ssica Wiedtheuper sugere que pode haver um incentivo ao lan\u00e7amento de produtos imobili\u00e1rios com voca\u00e7\u00e3o espec\u00edfica para aluguel de curta temporada, um movimento j\u00e1 observado em mercados internacionais mais maduros. A decis\u00e3o n\u00e3o enterra a loca\u00e7\u00e3o por temporada em condom\u00ednios residenciais, mas deixa claro que a decis\u00e3o de transformar um apartamento em hospedagem n\u00e3o \u00e9 mais puramente individual.<\/p>\n
\u00c9 fundamental distinguir a loca\u00e7\u00e3o residencial por temporada, prevista em lei e com prazo determinado de at\u00e9 90 dias, da explora\u00e7\u00e3o com alta rotatividade e caracter\u00edsticas de hotelaria. O STJ focou na din\u00e2mica de reservas sucessivas, check-ins constantes e estrutura operacional que se aproxima da hospedagem comercial disfar\u00e7ada.<\/p>\n
Nicole Lettieri esclarece que o problema surge quando a din\u00e2mica da loca\u00e7\u00e3o se assemelha \u00e0 de um hotel. Esse entendimento foi central para a Corte concluir que determinadas opera\u00e7\u00f5es via plataformas digitais n\u00e3o podem ser automaticamente enquadradas como simples loca\u00e7\u00e3o residencial, impactando um mercado que ganhou for\u00e7a com a digitaliza\u00e7\u00e3o e a busca por rentabilidade.<\/p>\n
O Airbnb divulgou que a decis\u00e3o do STJ se refere a um caso espec\u00edfico e pontual, n\u00e3o sendo definitiva nem proibindo a loca\u00e7\u00e3o via plataforma em condom\u00ednios. A empresa argumenta que proibir ou restringir a loca\u00e7\u00e3o por temporada viola o direito constitucional de propriedade e que tomar\u00e1 as medidas legais cab\u00edveis para defender os anfitri\u00f5es.<\/p>\n
A empresa cita um estudo da FGV que aponta uma contribui\u00e7\u00e3o de quase R$ 100 bilh\u00f5es para as economias locais em um ano. O Airbnb alerta que a decis\u00e3o pode impactar n\u00e3o apenas os anfitri\u00f5es, mas todo o ecossistema que depende dessa renda, como com\u00e9rcios e fornecedores locais. Para o curto prazo, especialistas preveem um aumento da litigiosidade nas rela\u00e7\u00f5es condominiais, com disputas sobre interpreta\u00e7\u00e3o e aplica\u00e7\u00e3o da nova regra.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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