A busca por galp\u00f5es log\u00edsticos eficientes tem transformado o mercado imobili\u00e1rio, mas os retornos financeiros nem sempre acompanham a infla\u00e7\u00e3o. Um estudo recente da Binswanger Brazil revela um cen\u00e1rio surpreendente: apenas uma regi\u00e3o do pa\u00eds conseguiu, nos \u00faltimos dez anos, que os pre\u00e7os de loca\u00e7\u00e3o de galp\u00f5es log\u00edsticos superassem o \u00edndice de infla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Essa exce\u00e7\u00e3o se concentra em uma \u00e1rea estrat\u00e9gica, pr\u00f3xima \u00e0 maior metr\u00f3pole do Brasil. A an\u00e1lise aponta para os fundos imobili\u00e1rios com foco em galp\u00f5es log\u00edsticos localizados em um raio de at\u00e9 30 quil\u00f4metros de S\u00e3o Paulo como os que det\u00eam vantagens competitivas significativas no atual ciclo do setor.<\/p>\n
Os dados indicam que, enquanto a m\u00e9dia nacional ainda busca recuperar o poder real de compra, a regi\u00e3o metropolitana de S\u00e3o Paulo demonstra resili\u00eancia e crescimento. Essa performance se deve a uma combina\u00e7\u00e3o de fatores log\u00edsticos e de mercado, que explicam o desempenho acima da m\u00e9dia. Conforme divulgado pela Binswanger Brazil, esta \u00e9 a \u00fanica regi\u00e3o onde os pre\u00e7os de loca\u00e7\u00e3o de galp\u00f5es log\u00edsticos superaram a infla\u00e7\u00e3o nos \u00faltimos dez anos.<\/p>\n
A cidade de Guarulhos, na Grande S\u00e3o Paulo, \u00e9 frequentemente citada como um exemplo de sucesso nesse mercado, sendo apelidada de “Faria Lima dos galp\u00f5es”. A regi\u00e3o tem apresentado reajustes de pre\u00e7os acima da infla\u00e7\u00e3o e funciona como um indicador de valores para outras \u00e1reas. Em Guarulhos, os valores pedidos por metro quadrado j\u00e1 ultrapassam os R$ 40, demonstrando um forte aquecimento.<\/p>\n
Nacionalmente, o cen\u00e1rio foi de queda nos pre\u00e7os de aluguel de galp\u00f5es entre 2015 e 2020. No entanto, a partir de mar\u00e7o de 2020, com o in\u00edcio da pandemia de covid-19 e a consequente acelera\u00e7\u00e3o do e-commerce, a tend\u00eancia se inverteu. Esse per\u00edodo marcou o in\u00edcio de um ciclo positivo para o setor de galp\u00f5es log\u00edsticos.<\/p>\n
Simone Santos, s\u00f3cia da Binswanger, destaca que o mercado de galp\u00f5es log\u00edsticos vive um “ciclo superpositivo h\u00e1 seis anos, o maior ciclo da s\u00e9rie hist\u00f3rica”. Essa din\u00e2mica \u00e9 impulsionada, em grande parte, pela crescente demanda por opera\u00e7\u00f5es de “last mile”<\/b>, que compreende a etapa final da cadeia log\u00edstica, focada na entrega direta ao consumidor.<\/p>\n
A proximidade com o maior mercado consumidor do pa\u00eds, somada \u00e0 escassez de terrenos dispon\u00edveis para novas constru\u00e7\u00f5es, tem mantido as taxas de vac\u00e2ncia em n\u00edveis baixos. Essa combina\u00e7\u00e3o de fatores exerce uma press\u00e3o constante de alta sobre os pre\u00e7os de loca\u00e7\u00e3o, beneficiando os propriet\u00e1rios e investidores.<\/p>\n
Isabela Monastersky, diretora de avalia\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria da Binswanger, explica que fundos imobili\u00e1rios com ativos localizados nesse raio de 30 km de S\u00e3o Paulo tendem a se beneficiar diretamente desse cen\u00e1rio favor\u00e1vel. A baixa vac\u00e2ncia<\/b> e a limita\u00e7\u00e3o de novos empreendimentos<\/b> s\u00e3o fatores que devem continuar sustentando a valoriza\u00e7\u00e3o dos pre\u00e7os de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Al\u00e9m do repasse inflacion\u00e1rio, existe a possibilidade de ganhos adicionais atrav\u00e9s do “leasing spread”<\/b>, que ocorre quando novos contratos ou renova\u00e7\u00f5es s\u00e3o fechados com valores superiores aos anteriores, aumentando a receita dos fundos. Para os investidores, a an\u00e1lise criteriosa do portf\u00f3lio se torna fundamental.<\/p>\n
A especialista recomenda observar a localiza\u00e7\u00e3o dos ativos, a taxa de ocupa\u00e7\u00e3o e a diversifica\u00e7\u00e3o da carteira. Fundos com im\u00f3veis bem posicionados e baixa vac\u00e2ncia est\u00e3o mais aptos a capturar as oportunidades deste ciclo positivo. Embora o raio de 30 km de S\u00e3o Paulo se destaque, outras regi\u00f5es tamb\u00e9m podem apresentar valoriza\u00e7\u00e3o, desde que haja um desequil\u00edbrio entre oferta e demanda, com baixa disponibilidade de espa\u00e7os e menor ritmo de novos projetos.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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