Selic a 14,50% e a busca por dividendos: quais Fundos Imobiliários ainda valem a pena?
Com a taxa Selic em 14,50% ao ano, o Certificado de Depósito Interbancário (CDI) se aproxima de 14,40%. Nesse cenário, a renda fixa se mostra atraente, mas uma parcela dos fundos imobiliários (FIIs) consegue competir na distribuição de proventos. Uma análise cuidadosa revela que a lista de FIIs com dividend yield (DY) superior ao CDI, após considerar a valorização das cotas nos últimos 12 meses, é restrita, mas promissora.
O levantamento, que considerou fundos do Ifix e projetou o DY com base nos dividendos distribuídos nos últimos 12 meses sobre a cotação atual, identificou 11 fundos que se destacam. É importante notar que essa projeção assume a manutenção da política de dividendos e resultados, o que não é uma garantia. A análise, divulgada pelo InfoMoney com dados da Economatica, também levou em conta fundos com retorno total positivo no último ano, indicando que suas cotas não sofreram desvalorização expressiva.
Apesar do Ifix atingir máximas históricas, analistas enxergam potencial de valorização. Marcos Baroni, da Suno Research, destaca a resiliência desses fundos e estima retornos em rendimentos entre 10% e 12% ao ano, independentemente das flutuações de curto prazo das cotas. Isabella Almeida, da Rio Bravo Investimentos, reforça que o desconto médio nas cotas de FIIs, em torno de 10% em relação ao valor patrimonial, pode chegar a 30% em fundos de tijolo corporativos, agregando uma camada extra de ganho potencial além dos dividendos. Essas informações foram apresentadas conforme levantamento divulgado pelo InfoMoney.
Fundos Imobiliários que Superam o CDI: Uma Análise Detalhada
A lista de fundos imobiliários com dividend yield projetado acima do CDI, mesmo com a Selic a 14,50%, é liderada por fundos de papel. Estes fundos investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e se beneficiam diretamente das taxas de juros elevadas. A maioria possui carteiras atreladas ao CDI ou ao IPCA, o que sustenta os proventos enquanto os juros permanecem altos. Exemplos notáveis incluem o Cartesia Recebíveis (CACR11), com DY projetado de 19,53%, e o Gazit Malls (GZIT11), com 19,10%.
O destaque para fundos de tijolo, como o BTG Pactual Shoppings (BPML11) com DY de 15,52% e o Gazit Malls (GZIT11) com 19,10%, chama atenção. Geralmente, fundos de tijolo sofrem em ambientes de juros altos. A presença desses fundos na lista reflete, em grande parte, distribuições não recorrentes nos últimos 12 meses, como vendas de ativos. O BPML11, por exemplo, realizou distribuições significativas em 2025 provenientes da venda de um shopping center.
Para os fundos de papel, a queda da Selic tende a comprimir os rendimentos ao longo do tempo. O Valora CRI CDI (VGIR11), por exemplo, já sentiu o impacto da redução da taxa básica, com proventos menores. O Riza Akin (RZAK11) opera com estratégia que eleva o rendimento, mas também o risco. É fundamental distinguir entre dividendos recorrentes e aqueles gerados por eventos pontuais, como vendas de ativos, para uma avaliação precisa do potencial de renda.
Riscos e Precauções na Escolha de Fundos Imobiliários
Apesar do cenário positivo para alguns FIIs, é crucial estar atento aos riscos. O Cartesia Recebíveis (CACR11), por exemplo, enfrentou turbulências devido à reprificação de CRIs em sua carteira, evidenciando o risco de concentração em ativos de incorporação. O Gazit Malls (GZIT11) apresentou recuo em seus proventos recentes, sinalizando a necessidade de cautela para investidores que buscam previsibilidade de renda.
Marx Gonçales, da XP, ressalta que uma Selic elevada por mais tempo pode atrasar a reprecificação robusta dos fundos, mesmo com fundamentos setoriais sólidos. Ele, no entanto, pondera que esse cenário já estaria, em boa parte, precificado. A gestão, o nível de vacância, a alavancagem e a qualidade dos ativos na carteira são fatores determinantes para transformar o DY nominal em renda efetiva e consistente ao longo do tempo, garantindo a sustentabilidade dos proventos.
O Que Observar na Seleção de Fundos Imobiliários?
A seleção de fundos imobiliários de qualidade continua sendo crucial. Aspectos como a expertise da gestão, a taxa de vacância dos imóveis, o nível de endividamento (alavancagem) e a qualidade intrínseca dos ativos que compõem a carteira do fundo são determinantes para o investidor. Esses elementos definem a capacidade do fundo de gerar renda de forma consistente e transformar o dividend yield nominal em um fluxo de caixa real e duradouro.
Para o investidor que busca superar o CDI com FIIs, é essencial ir além do DY projetado. A análise deve englobar a natureza dos dividendos distribuídos, distinguindo entre receitas recorrentes e eventos pontuais. Além disso, a compreensão da estratégia do fundo e dos riscos inerentes aos seus ativos é fundamental para tomar decisões de investimento mais assertivas e alinhadas aos objetivos financeiros de longo prazo.