O mercado de **galpões logísticos** encerrou 2025 em forte ritmo, com queda da vacância e níveis de absorção nunca antes vistos na série histórica.
Apesar do volume relevante de novas entregas, a demanda superou a oferta em vários mercados, pressionando para baixo a vacância e sustentando expectativas positivas para os próximos anos.
Conforme informação divulgada pelo Itaú BBA, a casa vê oportunidades em seis fundos imobiliários de logística, combinando qualidade de portfólio e gestão ativa.
Cenário e dados do mercado
Segundo o relatório do Itaú BBA, a vacância nacional caiu de 8,5% ao fim de 2024 para 6,6% no quarto trimestre de 2025, o menor patamar já registrado.
Foram adicionados 2,06 milhões de m² em 2025, acima do observado nos dois anos anteriores, ainda assim, a absorção líquida atingiu 2,43 milhões de m², enquanto a absorção bruta superou 5 milhões de m², , recorde da série.
O resultado mostra que a procura por **galpões logísticos** permaneceu robusta, com destaque para ocupação de estoques recém-entregues.
Perspectivas por mercado, São Paulo e Rio de Janeiro
No detalhamento por mercados, São Paulo manteve vacância estável em 7,5%, após absorver praticamente todo o novo estoque entregue em 2025, segundo o Itaú BBA.
Minas Gerais encerrou o ano anterior com vacância mínima de 1,8%, impulsionada por forte ocupação e baixo volume de novas entregas.
Já o Rio de Janeiro interrompeu a trajetória de queda e fechou o período com vacância de 12,3%.
A análise da SiiLA, citada pelo relatório, aponta trajetórias distintas, com expectativa de manutenção da taxa de vacância acima dos 10% no Rio de Janeiro, enquanto em São Paulo o cenário-base aponta para vacância consistentemente abaixo dos 10%, com projeção de atingir 7,9% em 2028.
Seis FIIs de galpões logísticos recomendados pelo Itaú BBA
O Itaú BBA incluiu seis fundos de logística na lista de compra, destacando qualidade técnica, localização e gestão ativa, porém apontando pontos de atenção para cada um.
BRCO11, Bresco Logística, é indicado pela qualidade técnica dos ativos e localização estratégica, , embora os analistas destaquem a necessidade de monitorar a alavancagem, atualmente em R$ 261,7 milhões.
BTLG11, BTG Pactual Logística, entra na seleção pelo histórico consistente de expansão e ganho de qualidade do portfólio, , com a ressalva de que o fundo possui obrigações a pagar que somam R$ 664 milhões, com vencimento relevante previsto para o segundo trimestre de 2026.
HGLG11, Pátria Log, é recomendado pela diversificação de ativos e atuação ativa da gestão, , mas carrega também uma alavancagem equivalente a 11,3% do patrimônio.
KNRI11, Kinea Renda Imobiliária, combina liquidez relevante e diversificação, , embora enfrente desafios na redução da vacância no Rio de Janeiro.
VILG11, Vinci Logística, integra a seleção pela qualidade e localização dos ativos, além do perfil de crédito dos locatários, , mas apresenta alavancagem de R$ 234 milhões, exigindo atenção aos prazos de carência.
XPLG11, XP Log, é recomendado pelo portfólio pulverizado e inadimplência controlada, , ainda que possua saldo devedor de aproximadamente R$ 643 milhões.
Riscos e pontos de atenção
O relatório alerta que, apesar do cenário operacional favorável para ativos de qualidade, o contexto macroeconômico ainda apresenta incertezas.
Conforme o próprio Itaú BBA, “Apesar de o cenário macroeconômico ainda apresentar incertezas, seguimos otimistas com o mercado de galpões logísticos, Avaliamos que os ativos de maior qualidade técnica e os mais bem localizados devem sofrer pouco com a nova oferta de estoque, assim como aconteceu nos últimos trimestres”, , indicando necessidade de monitoramento de alavancagem e vencimentos de dívida.
Investidores interessados em **galpões logísticos** devem avaliar perfil de risco, datas de vencimento de obrigações e qualidade dos inquilinos, além de acompanhar a evolução da vacância em mercados-chave, como São Paulo e Rio de Janeiro.