STJ redefine regras para aluguel por temporada em condomínios residenciais
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu uma nova diretriz que impacta diretamente o mercado de locações por temporada no Brasil, popularizado por plataformas como o Airbnb. A partir de agora, a oferta de imóveis para aluguéis de curta duração em condomínios residenciais dependerá de uma aprovação qualificada, exigindo o consentimento de pelo menos dois terços dos condôminos.
Essa decisão, consolidada pela Segunda Seção do STJ em 7 de maio, visa a proteger a finalidade residencial dos imóveis, evitando que a exploração reiterada para locações de curta duração descaracterize o condomínio. Especialistas apontam que a medida pode redesenhar o setor, aumentar conflitos e alterar estratégias de investimento imobiliário, conforme informações divulgadas pelo InfoMoney.
A nova interpretação do Código Civil não proíbe totalmente o aluguel por temporada, mas impõe um processo de autorização formal em assembleia condominial. A mudança representa um ganho de previsibilidade jurídica para os condomínios, mas gera incertezas para proprietários e investidores que utilizam essa modalidade como fonte de renda.
Autonomia condominial reforçada e novos desafios para investidores
A decisão do STJ concede maior autonomia aos condomínios para regulamentar as locações de curta temporada. Advogados especialistas em direito imobiliário, como Jéssica Wiedtheuper e Nicole Lettieri, destacam que síndicos e administradores serão pressionados a revisar convenções e regimentos internos. O objetivo é definir se o modelo será permitido, restrito ou totalmente vedado.
Para condomínios com convenções que já restringem o uso exclusivamente residencial, a decisão oferece um respaldo mais claro para coibir estadias de curtíssimo prazo com características de hospedagem rotativa. Isso pode reduzir a necessidade de judicializar cada conflito individualmente, trazendo mais segurança jurídica aos prédios.
No entanto, essa segurança para os condomínios pode representar um novo desafio para investidores e proprietários. O raciocínio jurídico se inverte: a exploração de curta estadia em condomínios residenciais passa a depender de autorização qualificada da coletividade, exigindo um “compliance condominial” por parte do proprietário.
O quórum de dois terços e o impacto na circulação de pessoas
O ponto crucial da decisão reside no quórum exigido para a aprovação. A alteração da destinação do condomínio ou a flexibilização da convenção para permitir locações por temporada demandam a aprovação de dois terços dos condôminos. Esse patamar é significativamente mais elevado do que uma maioria simples, exigindo um consenso maior entre os moradores.
Thiago Bernardo da Silva, sócio da BCMS Advogados, explica que esse quórum mais rigoroso torna a mudança estruturalmente mais difícil. O impacto da alta circulação de pessoas em áreas comuns, como segurança, tranquilidade e custos operacionais, justifica a exigência de um consenso mais amplo.
Reorganização do mercado imobiliário e o futuro das locações flexíveis
A decisão do STJ pode impulsionar uma reorganização no setor imobiliário. Em condomínios estritamente residenciais, espera-se um aumento nas restrições. Por outro lado, o mercado pode ver a expansão de empreendimentos já projetados para locação flexível, uso misto ou operações hoteleiras.
Jéssica Wiedtheuper sugere que pode haver um incentivo ao lançamento de produtos imobiliários com vocação específica para aluguel de curta temporada, um movimento já observado em mercados internacionais mais maduros. A decisão não enterra a locação por temporada em condomínios residenciais, mas deixa claro que a decisão de transformar um apartamento em hospedagem não é mais puramente individual.
Distinção entre locação por temporada e hospedagem comercial
É fundamental distinguir a locação residencial por temporada, prevista em lei e com prazo determinado de até 90 dias, da exploração com alta rotatividade e características de hotelaria. O STJ focou na dinâmica de reservas sucessivas, check-ins constantes e estrutura operacional que se aproxima da hospedagem comercial disfarçada.
Nicole Lettieri esclarece que o problema surge quando a dinâmica da locação se assemelha à de um hotel. Esse entendimento foi central para a Corte concluir que determinadas operações via plataformas digitais não podem ser automaticamente enquadradas como simples locação residencial, impactando um mercado que ganhou força com a digitalização e a busca por rentabilidade.
Airbnb se manifesta e prevê aumento de litígios
O Airbnb divulgou que a decisão do STJ se refere a um caso específico e pontual, não sendo definitiva nem proibindo a locação via plataforma em condomínios. A empresa argumenta que proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade e que tomará as medidas legais cabíveis para defender os anfitriões.
A empresa cita um estudo da FGV que aponta uma contribuição de quase R$ 100 bilhões para as economias locais em um ano. O Airbnb alerta que a decisão pode impactar não apenas os anfitriões, mas todo o ecossistema que depende dessa renda, como comércios e fornecedores locais. Para o curto prazo, especialistas preveem um aumento da litigiosidade nas relações condominiais, com disputas sobre interpretação e aplicação da nova regra.