O recente escândalo que envolve um CRI Ronaldinho Gaúcho mostrou que imóveis podem ter sido usados como garantia sem o conhecimento do proprietário, e que isso pode afetar diretamente quem investe em títulos imobiliários.
Segundo a apuração, um CRI de R$ 330 milhões incluiu dois terrenos vinculados ao ex-jogador, e os recursos seguiram para fundos ligados ao Banco Master e à gestora Reag, ambas em liquidação pelo Banco Central.
Esses fatos foram apontados em investigações da Polícia Federal e do Supremo Tribunal Federal, que também estimam que a Base Securitizadora tenha emitido cerca de R$ 1 bilhão em CRIs sob suspeita, conforme informação divulgada pela Polícia Federal e por investigação do Supremo Tribunal Federal.
Como funciona um CRI e por que investidores de varejo ficam expostos
Os certificados de recebíveis imobiliários, ou CRIs, são títulos lastreados em valores futuros que uma incorporadora ou construtora espera receber, por exemplo, pagamentos de apartamentos vendidos na planta.
Uma securitizadora compra esses recebíveis com desconto e emite os CRIs para o mercado, entregando recursos imediatos ao projeto. Muitos fundos de papel, que atraem investidores de varejo, têm nos CRIs sua principal aplicação.
Para fiscalizar a operação existe uma estrutura por camadas: a Comissão de Valores Mobiliários regula o produto, a securitizadora faz o due diligence e um agente fiduciário, contratado obrigatoriamente, atua como o fiscal dos investidores.
Como explica Guilherme Almeida, head de renda fixa da Suno Research, “Quando tem a emissão de um CRI, a securitizadora é obrigada a contratar uma instituição financeira credenciada para ser agente fiduciário, que vai fiscalizar se os pagamentos estão em dia, se as garantias estão em ordem”, e o caso envolvendo o ex-jogador, segundo ele, extrapola a questão financeira e envolve também a seara criminal.
Onde podem ter ocorrido as falhas na cadeia de emissão
Peritos e executivos do mercado apontam que a irregularidade pode ter várias origens. No caso do CRI Ronaldinho Gaúcho, há indícios de que a Base Securitizadora estruturou a operação em favor da S&J Consultoria usando notas comerciais vinculadas a um projeto em Porto Alegre, incluindo os terrenos do ex-jogador, em agosto de 2023.
Advogados do atleta afirmam que negociações iniciais ocorreram em 2021 com empresas interessadas, mas foram interrompidas por problemas ambientais e pendências de IPTU, o que indica que as garantias não estariam devidamente regularizadas.
Especialistas também destacam fragilidades na prestação de contas das securitizadoras. Alfredo Marrucho, da Uqbar, afirma que os Informes Mensais apresentam inconsistências, e que sua empresa rastreou erros grosseiros em quase 1.500 informes de CRI, além de identificar um CRI com dez meses consecutivos de inadimplência sem emissão de Fato Relevante.
Marrucho alerta que “O resultado é uma assimetria de informação que penaliza especialmente o investidor pessoa física, que não tem estrutura para monitorar dezenas de documentos dispersos”, e acrescenta, “Dados de baixa qualidade amplificam essa vulnerabilidade: em vez de monitorar sistematicamente o mercado, o regulador se vê obrigado a apagar incêndios”.
O que o investidor deve checar antes de aplicar em CRIs
Diante dos riscos trazidos pelo caso do CRI Ronaldinho Gaúcho, especialistas recomendam atenção redobrada. A primeira providência é verificar quem é o agente fiduciário e a securitizadora responsáveis pela emissão, e checar os Informes Mensais e relatórios de auditoria.
Também é fundamental confirmar a existência da garantia em cartório. Como ressalta o advogado e especialista Carlos Ferrari, “Não dá para falar que tem garantia se não está registrado em cartório, caso contrário é fraude”, o que reforça a necessidade de checar a matrícula do imóvel.
A CVM, autoridade que regula CRIs e CRAs, destaca que “A CVM ressalta que é de grande importância que o investidor, antes da tomada de decisão de investimento, verifique a veracidade de todas as informações recebidas, desconfie de promessas de retornos elevados com baixo risco e baseie a decisão em questões objetivas”.
Investidores que desconfiem de irregularidades podem encaminhar denúncias e reclamações ao Serviço de Atendimento ao Cidadão da CVM, no endereço https://www.gov.br/cvm/pt-br/canais_atendimento/consultas-reclamacoes-denuncias/sac.
Consequências para o mercado e potenciais medidas
O episódio coloca em evidência a expansão dos mercados de CRI e CRA sem a correspondente melhoria na transparência e na qualidade dos dados, segundo analistas. Há risco de contágio para fundos que têm grande participação em títulos com lastro duvidoso.
Especialistas apontam que o arcabouço regulatório brasileiro, que inclui regras da CVM e autorregulação pela Anbima, é robusto, mas sua eficácia depende da correta implementação pelos agentes e da fiscalização ativa dos órgãos competentes.
Enquanto investigações correm, o caso do CRI Ronaldinho Gaúcho serve de alerta, lembrando que a segurança das aplicações em renda fixa privada passa tanto pela qualidade das informações quanto pela capacidade do investidor em checá-las.