Shopee e Mercado Livre: A Dupla Dinâmica que Transforma o Mercado de Galpões Logísticos no Brasil
A intensa disputa por agilidade nas entregas do comércio eletrônico, protagonizada por gigantes como Shopee e Mercado Livre, está redefinindo o cenário imobiliário logístico no Brasil. Essa corrida por centros de distribuição mais eficientes e bem localizados tem gerado um impacto direto e positivo nos fundos de investimento imobiliário (FIIs) focados em galpões.
A demanda crescente por espaços modernos e estrategicamente posicionados, especialmente próximos aos grandes centros urbanos, é uma consequência direta do crescimento do e-commerce, que não mostra sinais de desaceleração. Empresas buscam otimizar suas operações para garantir entregas cada vez mais rápidas, e os fundos imobiliários se beneficiam diretamente dessa necessidade.
Um exemplo claro desse movimento é a recente locação integral de um imóvel em Contagem, Minas Gerais, pelo fundo TRBL11 (Tellus Rio Bravo Renda Logistica) para a operação da Shopee. Conforme informação divulgada pela Rio Bravo, a empresa asiática agora representa uma parcela significativa da receita imobiliária do fundo, evidenciando a força de sua expansão.
Demanda Aquecida por Galpões Bem Localizados
Anita Scal, diretora de fundos imobiliários da Rio Bravo, destaca que a procura por galpões novos e bem localizados, especialmente em um raio de até 60 quilômetros das principais capitais, é **extremamente alta**. “A gente tem visto uma demanda muito grande por galpões novos, principalmente bem localizados. A Shopee tem expandido bastante e o Mercado Livre também”, afirma Scal.
A executiva explica que essa busca se concentra em imóveis que já possuem infraestrutura adequada para operações logísticas, minimizando a necessidade de grandes adaptações. A agilidade nas entregas tornou-se um diferencial competitivo crucial para o e-commerce, o que eleva a importância da localização estratégica dos centros de distribuição.
Mercado Livre Lidera, Shopee Expande com Estratégia Diversificada
Dados da consultoria Buildings indicam que o Mercado Livre ainda lidera em área locada, com cerca de 3,74 milhões de metros quadrados distribuídos em 92 instalações. A Shopee, por sua vez, soma 1,65 milhão de metros quadrados em 110 ocupações. Fernando Didziakas, sócio-fundador da Buildings, aponta que as empresas possuem estratégias distintas de expansão logística.
“O Mercado Livre tem centros de distribuição maiores e mais concentrados. Já a Shopee trabalha com mais endereços e estruturas menores, mais pulverizadas”, explica Didziakas. Essa abordagem da Shopee resulta em uma maior dispersão geográfica, com presença mais espalhada em regiões como o Nordeste e Centro-Oeste, enquanto o Mercado Livre concentra suas operações maiores principalmente no eixo Sul-Sudeste.
Built to Suit: A Solução Sob Medida para a Logística Moderna
Com níveis de vacância em galpões logísticos historicamente baixos, geralmente entre 5% e 10% e concentrados em ativos de menor qualidade, o modelo built to suit (BTS) tem ganhado força. Esse modelo consiste no desenvolvimento de imóveis sob medida para as necessidades específicas dos locatários.
Um exemplo notório é o anúncio do fundo TRXF11 sobre o desenvolvimento de um galpão logístico BTS locado à Shopee em Londrina, Paraná, com um investimento estimado em R$ 135,5 milhões. O projeto prevê 33 mil m² de área bruta locável e um contrato atípico de 10 anos, com conclusão prevista para 2027.
Guilherme Bueno, sócio e gestor da RBR Asset Management, ressalta que o crescimento do e-commerce, impulsionado desde a pandemia, continua a gerar forte demanda por novos espaços. A baixa vacância do setor incentiva a busca por projetos BTS, que permitem viabilizar áreas maiores e com padrões de qualidade mais elevados. “As vacâncias em galpões logísticos estão muito baixas, geralmente entre 5% e 10%, e muitas vezes concentradas em ativos de qualidade inferior”, comenta Bueno.
Além disso, o aumento no custo de construção tem impactado os novos projetos, com custos de BTS chegando a R$ 35 a R$ 40 por metro quadrado, valores antes considerados impensáveis. Essa combinação de alta demanda, baixa oferta de imóveis de qualidade e custos de construção impulsiona a viabilidade e atratividade dos fundos imobiliários logísticos.