FII XPML11 prevê recuperação no valor patrimonial impulsionada por juros em queda e portfólio mais qualificado
O fundo imobiliário XPML11 (XP Malls) sinaliza um horizonte promissor com a expectativa de uma reavaliação positiva de seus ativos. Após enfrentar desafios decorrentes do cenário macroeconômico e implementar mudanças estratégicas, a gestão do fundo demonstra otimismo quanto à valorização futura do patrimônio.
Felipe Teatini, gestor do XPML11, explicou que a trajetória recente do valor patrimonial do fundo deve ser vista em um contexto mais amplo, considerando tanto influências externas quanto movimentos internos. Ele ressalta que a queda observada no valor patrimonial não foi tão significativa quanto poderia parecer inicialmente, especialmente diante das turbulências econômicas enfrentadas.
Atualmente, o fundo possui um valor patrimonial de R$ 6,4 bilhões, com um índice Preço/Valor Patrimonial (P/VP) de 0,99. Conforme informações divulgadas pelo gestor, a variação negativa na cota patrimonial foi de aproximadamente 115 para 108, percentualmente considerada como não expressiva por Teatini, dado o contexto econômico. Essa análise foi compartilhada durante o programa Liga de FIIs, do InfoMoney, conforme informação divulgada pelo InfoMoney.
Cenário macroeconômico e qualidade do portfólio como motores da reavaliação
A gestão do XPML11 projeta que o próximo ciclo de reavaliação, previsto para ocorrer entre junho e julho, será influenciado por um cenário macroeconômico mais favorável. A queda na taxa de juros, por exemplo, contribui para a melhoria nas taxas de desconto e nos cap rates de saída dos ativos, impactando positivamente a avaliação.
Além disso, Teatini destaca que o portfólio do XPML11 passou por um processo de qualificação. A venda de ativos com desempenho inferior resultou em um conjunto de propriedades mais robusto e com maior potencial de valorização. “Hoje o nosso portfólio é melhor do que o que a gente tinha quando fez o laudo no ano passado”, afirmou o gestor.
No entanto, o gestor pondera que não se deve esperar um salto abrupto no valor patrimonial, como ocorreu em anos anteriores. Em 2023 e 2024, expansões relevantes como as do Cidade Jardim e do Catarina impulsionaram diretamente o valor patrimonial, pois o capital investido passou a ser reavaliado a valor de mercado. Neste ano, o foco está na melhoria da qualidade do portfólio e no ambiente macroeconômico mais propício, sem grandes inaugurações desse porte.
Impacto de decisões passadas e a estrutura de dívida
Teatini também abordou o impacto de decisões tomadas durante a pandemia, especialmente aquelas relacionadas à estrutura de dívida do fundo. A estratégia de postergar pagamentos em um período de incerteza resultou em um aumento do saldo devedor, o que, por sua vez, afetou o valor patrimonial nos anos subsequentes.
“Isso gerou um aumento substancial do saldo devedor, o que acaba corroendo indiretamente o valor patrimonial do fundo”, explicou. Apesar disso, ele avalia que esse efeito foi limitado, com um impacto estimado entre 5% e 6%, o que ele considera como não sendo uma magnitude grande diante do cenário.