Mercado de Galpões Logísticos: Onde o Aluguel Superou a Inflação no Brasil
A busca por galpões logísticos eficientes tem transformado o mercado imobiliário, mas os retornos financeiros nem sempre acompanham a inflação. Um estudo recente da Binswanger Brazil revela um cenário surpreendente: apenas uma região do país conseguiu, nos últimos dez anos, que os preços de locação de galpões logísticos superassem o índice de inflação.
Essa exceção se concentra em uma área estratégica, próxima à maior metrópole do Brasil. A análise aponta para os fundos imobiliários com foco em galpões logísticos localizados em um raio de até 30 quilômetros de São Paulo como os que detêm vantagens competitivas significativas no atual ciclo do setor.
Os dados indicam que, enquanto a média nacional ainda busca recuperar o poder real de compra, a região metropolitana de São Paulo demonstra resiliência e crescimento. Essa performance se deve a uma combinação de fatores logísticos e de mercado, que explicam o desempenho acima da média. Conforme divulgado pela Binswanger Brazil, esta é a única região onde os preços de locação de galpões logísticos superaram a inflação nos últimos dez anos.
Guarulhos: A “Faria Lima” dos Galpões Logísticos
A cidade de Guarulhos, na Grande São Paulo, é frequentemente citada como um exemplo de sucesso nesse mercado, sendo apelidada de “Faria Lima dos galpões”. A região tem apresentado reajustes de preços acima da inflação e funciona como um indicador de valores para outras áreas. Em Guarulhos, os valores pedidos por metro quadrado já ultrapassam os R$ 40, demonstrando um forte aquecimento.
Nacionalmente, o cenário foi de queda nos preços de aluguel de galpões entre 2015 e 2020. No entanto, a partir de março de 2020, com o início da pandemia de covid-19 e a consequente aceleração do e-commerce, a tendência se inverteu. Esse período marcou o início de um ciclo positivo para o setor de galpões logísticos.
O Ciclo Superpositivo e a Demanda por “Last Mile”
Simone Santos, sócia da Binswanger, destaca que o mercado de galpões logísticos vive um “ciclo superpositivo há seis anos, o maior ciclo da série histórica”. Essa dinâmica é impulsionada, em grande parte, pela crescente demanda por operações de “last mile”, que compreende a etapa final da cadeia logística, focada na entrega direta ao consumidor.
A proximidade com o maior mercado consumidor do país, somada à escassez de terrenos disponíveis para novas construções, tem mantido as taxas de vacância em níveis baixos. Essa combinação de fatores exerce uma pressão constante de alta sobre os preços de locação, beneficiando os proprietários e investidores.
Benefícios para Fundos Imobiliários e Investidores
Isabela Monastersky, diretora de avaliação imobiliária da Binswanger, explica que fundos imobiliários com ativos localizados nesse raio de 30 km de São Paulo tendem a se beneficiar diretamente desse cenário favorável. A baixa vacância e a limitação de novos empreendimentos são fatores que devem continuar sustentando a valorização dos preços de locação.
Além do repasse inflacionário, existe a possibilidade de ganhos adicionais através do “leasing spread”, que ocorre quando novos contratos ou renovações são fechados com valores superiores aos anteriores, aumentando a receita dos fundos. Para os investidores, a análise criteriosa do portfólio se torna fundamental.
A especialista recomenda observar a localização dos ativos, a taxa de ocupação e a diversificação da carteira. Fundos com imóveis bem posicionados e baixa vacância estão mais aptos a capturar as oportunidades deste ciclo positivo. Embora o raio de 30 km de São Paulo se destaque, outras regiões também podem apresentar valorização, desde que haja um desequilíbrio entre oferta e demanda, com baixa disponibilidade de espaços e menor ritmo de novos projetos.