Imóvel não declarado no IR 2026: como resolver a omissão e evitar problemas futuros
Você possui um imóvel, mas nunca o declarou no Imposto de Renda? Essa situação é mais comum do que se imagina e pode gerar dores de cabeça com a Receita Federal. Se o seu plano é vender o bem futuramente, é fundamental regularizar a sua situação o quanto antes.
O InfoMoney, em parceria com especialistas, traz as orientações necessárias para que você possa declarar seu imóvel corretamente, mesmo que ele tenha sido omitido em anos anteriores. Entenda o que fazer agora e como se preparar para a venda.
As informações são baseadas nas orientações de Reginaldo Ramos, Professor e Coordenador do Curso de Ciências Contábeis do Centro Universitário UniDomBosco, e nas regras da Receita Federal para a Declaração do Imposto de Renda da Pessoa Física (DIRPF).
Obrigatoriedade de declarar bens e direitos
A obrigatoriedade de declarar bens e direitos no Imposto de Renda abrange contribuintes que se enquadram nas condições estabelecidas pela Receita Federal, como ter recebido rendimentos tributáveis superiores a R$ 35.584,00 em 2025. Nestes casos, é fundamental informar todos os bens, direitos, dívidas e obrigações que pertenciam ao contribuinte em 31 de dezembro de 2024 e 31 de dezembro de 2025.
O sistema da Declaração do Imposto de Renda possui campos específicos para essas informações, como as fichas “Bens e direitos” e “Dívidas e Ônus Reais”. A regra geral é declarar todos os bens e direitos que compõem o patrimônio, com exceções para itens de baixo valor, como bens com valor inferior a R$ 5.000,00 (exceto veículos) ou saldos bancários abaixo de R$ 140,00. **Imóveis, como casas, apartamentos ou terrenos, devem ser declarados independentemente do seu valor.**
Como declarar um imóvel que nunca foi informado
Caso você não tenha declarado um imóvel em anos anteriores, a recomendação é incluí-lo na declaração atual. Além disso, é aconselhável verificar a possibilidade de **retificar as declarações anteriores**, pelo menos dos últimos cinco anos, para inserir o bem omitido.
É importante ressaltar que o valor a ser informado na declaração é sempre o **valor de aquisição**, ou seja, o montante que você efetivamente pagou pelo imóvel, e não o valor de mercado. Portanto, se o seu imóvel vale R$ 350 mil hoje, mas você o comprou por um valor menor, este último deve constar na declaração. Atualizações no valor declarado só são permitidas em casos específicos, como gastos comprovados com reformas ou ampliações.
Venda de imóvel: o que muda na declaração
Se você pretende vender o imóvel, a informação sobre a venda será declarada no ano seguinte à transação. Por exemplo, se a venda ocorrer em 2026, ela será reportada na Declaração de Imposto de Renda de 2027.
No caso de um imóvel vendido no ano passado (2025), é recomendado que você faça a informação agora. Fique atento à possibilidade de incidência de **ganho de capital**, que é o lucro obtido na venda (diferença entre o valor de aquisição e o valor de venda). Esse imposto deve ser pago no mês seguinte à venda, utilizando o programa GCAP 2025 da Receita Federal, a menos que se apliquem as isenções previstas em lei.
Isenções e reduções no ganho de capital
Existem situações em que a venda de imóvel é isenta de Imposto de Renda. Uma delas é a venda do **único imóvel** por um valor de até R$ 440 mil. Outra isenção ocorre quando o valor total da venda de um imóvel residencial é **integralmente reinvestido** na compra de outro imóvel residencial, dentro do prazo de 180 dias.
Adicionalmente, imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 podem se beneficiar de uma redução no ganho de capital tributável. Essa redução é de 100% para imóveis comprados em 1969 e diminui gradualmente até 5% ao ano para aqueles adquiridos em 1988.