Mercado teme que a aplicação do IOF sobre LCI, LCA, CRI e CRA eleve custo do capital, reduza lançamentos e retire capacidade de compra de famílias
Nos últimos dias, voltaram a circular comentários sobre uma nova iniciativa do governo para aplicar o IOF sobre LCI, LCA, CRI e CRA, instrumentos até hoje com tratamento privilegiado no mercado.
A medida preocupa incorporadoras, gestores e advogados, que afirmam que a cobrança reduziria a atratividade desses papéis e encareceria o crédito para setor imobiliário e agronegócio.
O Ministério da Fazenda não comentou o tema, o que deixa margem para a possibilidade de estudos em andamento, conforme informações da Ghia Multi Family Office, da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, do escritório NFA Advogados e da RB Asset.
O que está em discussão e o calendário possível
Há antecedentes de tentativas de tributar aplicações isentas, como a Medida Provisória 1.303, que não avançou no Congresso. Também tramita o PL 5.369, de 22 de outubro de 2025, que previa tributação diferente, com imposto de renda na fonte de 15% sobre rendimentos de LCA e CRA no momento do resgate.
O projeto previa que a cobrança começasse a valer no ano seguinte em respeito ao princípio da anterioridade, salvo se não aprovado. Já a eventual aplicação do IOF, conforme especialistas, não teria a mesma limitação temporal, porque o IOF exige apenas prazo de 90 dias entre definição e início da cobrança, o que aumenta a preocupação do mercado.
Impacto esperado no setor imobiliário e na habitação
Para Luiz França, presidente da Abrainc, a medida seria um retrocesso em um momento de juros elevados, porque o CRI é um veículo de financiamento direto cujos recursos fomentam empreendimentos e a geração de estoque habitacional.
“A introdução de uma nova carga tributária sobre esse papel cria o que classifico como a ‘tempestade perfeita’: um aumento no custo de capital que asfixia um dos setores que mais gera empregos no país, desestimulando novos lançamentos de imóveis e investimentos em infraestrutura urbana”, afirma França.
Segundo a Abrainc, a taxação nas LCIs poderia elevar o preço dos imóveis e reduzir o poder de compra das famílias. “O encarecimento do crédito imobiliário via taxação nas LCIs traduz-se, inevitavelmente, na elevação do preço dos imóveis, o que reduz o poder de compra e incapacita milhares de famílias de adquirirem a casa própria”, alerta o presidente da associação.
Em estimativas da entidade, a alta do custo do capital poderia retirar a capacidade de aquisição de imóveis de mais de 1 milhão de famílias, e “nossas projeções apontam para algo entre 9% e até 24% na queda de famílias aptas ao financiamento com o IOF”, diz a Abrainc.
Argumentos jurídicos e técnicos contra o uso do IOF
Carlos Ferrari, sócio do escritório NFA Advogados, afirma que a volta da discussão demonstra insegurança jurídica que dificulta a expansão do mercado. Ele critica o uso do IOF como instrumento arrecadatório, e defende alternativas mais transparentes e debatidas publicamente.
“O IOF está vinculado ao controle de liquidez, de recursos, análise do investimento e não à arrecadação, é mais um imposto regulatório do que arrecadatório”, afirma Ferrari. Para ele, é preciso discutir propostas e dar prazo para que a sociedade se adapte: “Se quer tributar, tudo bem, paciência, faz uma proposta, coloca em debate e permite que a sociedade se prepare para isso e não tenha um risco maior”.
Ferrari ressalta que a incerteza encurta horizontes, e que o setor imobiliário é de longo prazo e capital intensivo. “Você fica com horizonte de curto prazo para projetos, investimentos em uma indústria que é essencialmente de longo prazo, de capital intensivo, para desenvolvimento, construção, reforma, que cria muitos empregos e é importante para a economia e para a sociedade e pode contar pelo menos com uma fonte de capital mais barata para deixar as unidades imobiliárias, o apartamento ou a casa mais viável da população ter acesso a esses produtos”, argumenta.
Consequências para investidores e para a arrecadação
Gestores alertam que a taxação via IOF tornaria papéis como CRI e CRA menos atraentes, mesmo que mantivessem a isenção de imposto de renda. Marcelo Michaluá, CEO da RB Asset, diz que seria inevitável a extensão do IOF para LCIs e LCAs, o que elevaria o custo do financiamento.
“Espera-se dois efeitos se o governo tributar esses títulos, ter um volume menor de dinheiro disponível e um aumento do custo para o tomador, o que seria ruim para o país porque o setor imobiliário e o agronegócio são grandes motores da economia real brasileira e, por uma questão arrecadatória, o governo encareceria o financiamento alternativo que vem por meio desses papéis”, afirma Michaluá.
Ele também adverte sobre o risco de atingir o estoque existente de aplicações. “Se for cobrado IOF sobre o estoque, seria muito ruim pois haveria uma pressão de desova dos portfólios investidos nesses papéis”, diz o executivo.
Além do efeito sobre investidores, especialistas lembram que, dado o tamanho dos mercados de LCIs, LCAs, CRIs e CRAs, a alíquota de IOF teria de ser relativamente alta para gerar arrecadação relevante, o que aprofundaria o impacto econômico e social da medida.
O tema segue em debate nas esferas política e técnica, e o mercado acompanha com atenção, porque a eventual criação do IOF sobre LCI, LCA, CRI e CRA pode redesenhar fontes de financiamento de setores centrais para a economia brasileira.