Fundo imobiliário CPLG11 projeta R$ 449 milhões em desenvolvimento de galpão para Mercado Livre em Jacareí
O fundo imobiliário CPLG11, gerido pela Capitania Logística, anunciou uma nova e promissora aquisição em Jacareí, São Paulo. O terreno, localizado estrategicamente no interior paulista, marca o início de um ambicioso projeto de desenvolvimento logístico.
A conclusão das condições precedentes ocorreu em 13 de março de 2026, consolidando a entrada do fundo neste empreendimento. A expectativa é de um investimento total de aproximadamente R$ 449 milhões na construção de um moderno galpão logístico.
Este projeto se insere em uma estratégia de investimento em ativos do tipo built to suit, garantindo contratos de locação de longo prazo. Desta vez, o inquilino principal será a Ebazar, empresa controladora do gigante do e-commerce Mercado Livre. Conforme informação divulgada pelo fundo, o acordo para aquisição do terreno foi firmado por R$ 80 milhões.
Detalhes do Empreendimento Logístico para o Mercado Livre
O novo galpão logístico em Jacareí será construído com especificações técnicas de alto padrão, atendendo aos requisitos mais exigentes para galpões classe AAA. A área bruta locável (ABL) estimada é de cerca de 134 mil metros quadrados, que serão integralmente ocupados pelo Mercado Livre.
O contrato de locação, já firmado com a Ebazar, terá duração de 12 anos após a entrega do imóvel. Este acordo garante uma previsibilidade de receitas significativa para o fundo CPLG11, com reajuste anual pelo IPCA, um dos principais índices de inflação do país.
Adicionalmente, o contrato oferece mecanismos de proteção robustos para o fundo. Em caso de rescisão antecipada por parte do locatário, será aplicada uma multa correspondente ao pagamento integral dos aluguéis restantes até o término do contrato, reforçando a segurança do investimento.
Expectativas Financeiras e Rentabilidade do Projeto
A gestora do CPLG11 considera os indicadores financeiros desta operação como altamente robustos. A expectativa de rentabilidade sobre o custo de investimento (yield on cost) é de aproximadamente IPCA + 10,90% ao ano.
As projeções financeiras são ainda mais animadoras quando se trata da taxa interna de retorno (TIR). A TIR real alavancada é estimada em cerca de 35% ao ano, enquanto a TIR real desalavancada deve ficar em torno de 27% ao ano.
Participação do Fundo e Potencial de Valorização
Dentro da estrutura desta operação logística, o fundo CPLG11 deterá uma participação de 83% no imóvel. Essa participação estratégica permite ao fundo capturar a maior parte dos retornos gerados pelo ativo.
A gestão do fundo também projeta uma possível venda do ativo após a construção e consolidação do contrato de locação. A estimativa é de que o galpão possa ser vendido por aproximadamente R$ 591 milhões, representando um potencial ganho de capital considerável para os cotistas do CPLG11.
Mercado Livre Reforça Presença Logística em São Paulo
A escolha de Jacareí para a construção deste galpão logístico reforça a importância estratégica da região para as operações do Mercado Livre. A localização em São Paulo, um dos maiores centros consumidores do Brasil, é fundamental para otimizar a distribuição e entrega de produtos.
O investimento em ativos logísticos de grande porte, como este, demonstra a confiança do Mercado Livre na eficiência e capacidade de expansão de sua malha logística. O acordo com o fundo CPLG11 evidencia a força do modelo built to suit no mercado imobiliário.