Imóvel Financiado no Imposto de Renda 2026: Saiba O Que Declarar e Evite Erros com FGTS e Juros
Adquirir um imóvel financiado é um marco importante, mas a declaração no Imposto de Renda exige atenção. Mesmo com o bem ainda não quitado, é fundamental incluí-lo corretamente, informando o valor efetivamente pago até o final do ano-base. A Receita Federal cruza dados e a precisão nas informações é crucial para evitar problemas futuros, como autuações e multas.
Este guia, baseado nas orientações de especialistas em direito tributário e imobiliário, detalha como declarar seu imóvel financiado, incluindo o uso do FGTS e a consideração dos juros pagos. Entender esses pontos evita inconsistências e garante uma declaração em conformidade com as normas.
A correta prestação dessas informações é essencial, especialmente se a declaração for selecionada para análise. A organização e a guarda de todos os documentos comprobatórios, como contratos e comprovantes de pagamento, são recomendadas para respaldar os valores declarados.
Como Declarar Imóveis Financiados em Casal
Quando o financiamento imobiliário é feito em casal, a declaração no Imposto de Renda pode variar. Se a declaração for conjunta, o imóvel é informado integralmente em uma única declaração. Em casos de declarações separadas, é possível dividir proporcionalmente os valores entre os cônjuges ou concentrar em uma declaração, mencionando a meação.
A Receita Federal oferece flexibilidade. Em declarações individuais, cada cônjuge pode declarar sua fração da dívida e dos pagamentos. Alternativamente, um dos cônjuges pode declarar o bem na totalidade, indicando o nome e CPF do coadquirente na descrição. O essencial é que as informações sejam consistentes entre as declarações para evitar divergências no cruzamento de dados.
A advogada tributarista Rute Endo, especialista em Direito Imobiliário da Ivan Endo Advocacia, ressalta a importância da coerência entre as declarações para evitar inconsistências. Heitor Cesar Ribeiro, sócio da área tributária do Gaia Silva Gaede Advogados, complementa que a Receita cruza informações, e cada linha da declaração precisa refletir a realidade da transação.
FGTS na Declaração de Imóvel Financiado
O uso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para a entrada ou amortização da dívida imobiliária requer atenção especial na declaração do Imposto de Renda. Mesmo sendo um valor isento de tributação, ele precisa ser declarado para justificar a origem dos recursos.
Na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, o valor sacado do FGTS deve ser informado com o código 04. É necessário incluir o valor, o titular (ou dependente) e o CNPJ da Caixa Econômica Federal, que é 00.360.305/0001-04. Essa etapa é fundamental para comprovar a aplicação correta dos fundos.
Adicionalmente, na ficha “Bens e Direitos”, o uso do FGTS deve ser detalhado no campo “Discriminação”. Informe o valor utilizado como parte do montante pago no ano, explicando a sua aplicação na aquisição ou amortização do imóvel financiado.
Valor a Declarar e Juros do Financiamento
O valor a ser declarado no Imposto de Renda não é o valor de mercado do imóvel, mas sim o montante efetivamente pago até 31 de dezembro do ano-base. Se você comprou um imóvel de R$ 200 mil, deu uma entrada de R$ 50 mil e pagou mais R$ 10 mil em parcelas ao longo do ano, o valor a ser declarado é R$ 60 mil.
Os juros pagos nas parcelas do financiamento também integram o custo de aquisição do imóvel. Eles devem ser somados ao longo do tempo e serão relevantes futuramente, caso o imóvel seja vendido. O custo total declarado impactará no cálculo do ganho de capital e no imposto a pagar sobre a venda.
A recomendação é guardar todos os documentos relacionados à transação. Isso inclui o contrato de financiamento, comprovantes de pagamento, extratos do FGTS, escritura, registros e notas fiscais de eventuais reformas. Como explica um dos especialistas, esses documentos servem para comprovar os valores declarados, caso haja questionamento da Receita Federal.
Passo a Passo para Declarar seu Imóvel Financiado
Para declarar seu imóvel financiado no programa da Receita Federal, acesse a ficha “Bens e Direitos”. Some o valor que já constava em 31 de dezembro do ano anterior (Situação em 31/12/2024, por exemplo) com as parcelas efetivamente pagas ao longo do ano corrente (Situação em 31/12/2025). O resultado é o novo valor a ser informado no campo “Situação em 31/12/2025”.
Por exemplo, se a “Situação em 31 de dezembro de 2024” era de R$ 25.000,00 e o “Valor Pago em 2025” foi de R$ 26.000,00, o novo valor a ser declarado em 31 de dezembro de 2025 será de R$ 51.000,00. Essa atualização demonstra a evolução do investimento e dos pagamentos realizados.
Florence Haret Drago, sócia do NHM Advogados, e Vitória Dequech, do escritório Ballstaedt Gasparino Advogados, reforçam que a organização é a chave. Entender que a Receita cruza informações e que cada dado declarado deve refletir a realidade da transação é fundamental para uma declaração sem erros.