Antes de comprar CRIs, avalie garantias, quem estrutura a operação, o perfil de risco e o monitoramento não financeiro, e considere lições do caso Ronaldinho
Os CRIs ganharam espaço entre investidores pessoa física nos últimos anos, mas a popularização traz desafios, principalmente de informação e fiscalização.
Quem aplica direto nesses papéis precisa entender que nem todas as operações têm a mesma transparência e robustez de governança que os fundos oferecem.
Ao avaliar um CRI, é preciso olhar além da taxa, e considerar garantias, agentes envolvidos e mecanismos de acompanhamento.
conforme informação divulgada por Natália Machado, fundadora da Canal Securitizadora.
1. Qualidade e registro das garantias
A primeira linha de defesa do investidor em CRIs é a garantia oferecida pela operação, e nem todas são equivalentes.
Na avaliação de especialistas, a alienação fiduciária de imóvel costuma ser mais robusta do que a cessão fiduciária de recebíveis, porque, em recuperação judicial, fluxos podem ficar travados, enquanto o imóvel tende a permitir recuperação mais rápida.
Importa também o registro, porque, como alertou a executiva, “Se a alienação fiduciária não foi registrada ou foi registrada com vício, no final você não tem nada.”
2. Quem está por trás da operação importa
Não basta avaliar apenas o devedor dos recebíveis, é fundamental checar a securitizadora, o agente fiduciário e o agente de monitoramento.
Operações conduzidas por securitizadoras ativas, que cobram e monitoram, e que contam com equipes experientes fazem diferença na recuperação de crédito em momentos de estresse.
Como disse a executiva, “Quando você compra via fundo, além do gestor, existem várias camadas de acompanhamento: securitizadora, agente fiduciário, agente de monitoramento. A gestão é só mais uma camada olhando a operação.”
3. Entenda o perfil de risco do papel
CRIs variam muito em risco e retorno, e papéis com cupom mais alto nem sempre são melhores para o investidor pessoa física.
Alguns fundos profissionais assumem operações high yield com governança adequada para esse perfil, enquanto investidores individuais, em muitos casos, têm acesso a papéis com regras diferentes e menos capacidade de fiscalização.
Como alerta a fonte, “O investidor precisa entender o que está comprando, não é porque o papel paga mais que ele é melhor.”
4. Acompanhe o monitoramento não financeiro
O risco em CRIs não está restrito ao pagamento das parcelas, obrigações não financeiras podem comprometer a operação.
Renovação de seguros, cumprimento de covenants, registros cartoriais corretos e a destinação adequada dos fluxos exigem fiscalização ativa, porque falhas burocráticas podem levar à perda de direitos.
Em operações sem monitoramento eficiente, até transferências de recursos para contas erradas podem passar despercebidas, “Às vezes o recurso cai na conta errada. Se você não tem monitoramento ativo, isso pode passar despercebido”, ressalta Natália Machado.
Casos recentes envolvendo securitizadoras reacenderam o debate sobre fiscalização no setor, porque, embora as regras sejam abundantes, o enforcement ainda é percebido como limitado, “Regras temos muitas, o que falta é fiscalização ativa do regulador”, afirma a executiva.
Conclusão e recomendações práticas
Antes de comprar um CRI, verifique a documentação de garantias e o registro cartorial, pesquise quem é a securitizadora e os agentes fiduciários, analise o perfil de risco e exija informações sobre monitoramento não financeiro.
Para investidores pessoa física que buscam exposição ao crédito imobiliário, uma alternativa é a via de fundos, onde existem múltiplas camadas de acompanhamento, ou, se optar por compra direta, exigir transparência, cláusulas claras de proteção e acompanhamento técnico.
O episódio envolvendo terrenos usados como garantia em uma operação estruturada em agosto de 2023, cujas receitas foram destinadas a fundos ligados a instituições posteriormente liquidadas, reforça a necessidade de cautela e de checagens detalhadas antes de qualquer decisão de investimento.
Em suma, olhar apenas para a taxa não basta, é preciso avaliar garantias, estrutura, governança e monitoramento, e considerar que a fiscalização do regulador pode evoluir, afetando a proteção a investidores.