Reforma Tributária: Entenda o Impacto na sua Conta de Investidor Imobiliário
A Reforma Tributária promete redesenhar o cenário de impostos no Brasil, e o mercado imobiliário, especialmente o de locação, sentirá seus efeitos. Grandes investidores e proprietários que operam com aluguel por temporada, como em plataformas de curta duração, podem enfrentar um aumento significativo na carga tributária.
Enquanto pequenos proprietários que alugam imóveis residenciais de forma tradicional tendem a ficar fora do novo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), investidores com múltiplos imóveis e operações mais profissionalizadas precisam se preparar para novas regras.
A mudança principal é a transição da tributação sobre a renda para um modelo focado no consumo. Especialistas ouvidos pelo InfoMoney indicam que, com a plena implementação do novo sistema, prevista para 2033, a carga tributária total sobre receitas de locação pode chegar a cerca de 35,9% para pessoas físicas enquadradas como contribuintes.
Novas Regras para Pessoas Físicas Investidoras
A regulamentação da reforma estabelece que pessoas físicas se tornarão contribuintes do IBS e da CBS quando atenderem a dois critérios simultaneamente. Nesses casos, além do Imposto de Renda, haverá incidência dos novos impostos sobre as receitas de locação, o que pode elevar substancialmente a carga total, conforme explica Pâmela Larissa Miguel, sócia de Tributário do Mattos Filho. Para um investidor com quatro imóveis e renda mensal de R$ 30 mil, a simulação aponta um salto da alíquota de 27,5% para aproximadamente 35,9%.
Aluguel por Temporada no Radar da Reforma
O segmento de aluguel por temporada é um dos que mais devem sentir o impacto. Contratos com duração inferior a 90 dias serão equiparados a serviços de hospedagem, o que aproxima seu tratamento tributário ao da hotelaria. Isso significa que o redutor aplicado à alíquota cairá de 70% para 40%, elevando a tributação efetiva. A advogada Pâmela Larissa Miguel detalha que o IBS e a CBS efetivos para essas operações podem atingir cerca de 16,8%, alterando a lógica econômica para proprietários de imóveis compactos voltados para esse mercado.
Estruturas Societárias e Planejamento se Tornam Essenciais
Diante das novas regras, a busca por estruturas societárias mais eficientes, como holdings patrimoniais, tende a crescer. Marcela da Fonte Freire, sócia de Negócios Imobiliários do Mattos Filho, ressalta que a migração para essas estruturas pode ser vantajosa, especialmente para grandes locadores que, mesmo atuando como pessoa física, serão atingidos pela tributação de IBS e CBS. A especialista lembra que 2026 marca o último ano do regime antigo, e a reorganização societária demanda tempo, sendo crucial o planejamento estrutural.
O Papel dos Créditos Tributários e a Transição
A reforma adota um modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA), onde o contribuinte pode descontar impostos pagos em despesas relacionadas à atividade, como manutenção e reformas. Mateus Pontalti, sócio do escritório Feitosa Rodrigues Pontalti, explica que, embora a alíquota geral suba, o sistema de compensações pode mitigar o aumento. Investidores mais profissionalizados e com maior volume de despesas recorrentes podem conseguir amortecer parte do impacto. A transição do novo sistema será gradual, ocorrendo entre 2027 e 2033, com um período de adaptação até este último ano.
Previsões de Mercado e Erros Comuns
Especialistas apontam que, embora haja um incentivo econômico para o repasse dos novos impostos aos preços dos aluguéis, especialmente por grandes locadores, a maioria dos proprietários brasileiros, com até três imóveis, deve continuar fora do alcance do IBS/CBS. Isso limita uma pressão generalizada sobre os preços. Erros comuns incluem a crença de que todo proprietário será tributado imediatamente ou que os aluguéis subirão automaticamente. A expectativa é que eventuais aumentos se concentrem em imóveis de alto padrão, aluguéis por temporada e operações mais profissionalizadas, conforme informações divulgadas pelo InfoMoney.
